在台灣賣樓，難處很少是物業賣不出去，而是不知道下一步是甚麼。先看全景。整個出售流程是：委託地產代理（或自行出售）→ 簽署委託書 → 看樓及出價 → 簽署買賣合約 → 用印 → 完稅 → 過戶 → 交樓。由簽訂買賣合約至交樓一般需30–45日；全現金買家可縮短至20–30日。賣方一般支付最多4%的佣金，買賣雙方合計上限為6%。以上為2026年8月的一般市場數字。買方流程請參閱台灣買樓流程。
放盤之前：先處理好三件事
找出所有權狀正本。 辦理過戶登記時必須提交。如已遺失，可向地政事務所申請補發，但需要約30日的公告期，請及早辦理。
向銀行申請貸款餘額證明。 您毋須先清還按揭，只要確認售價足以償還餘額；過戶時，買方款項會透過履約保證帳戶（由第三方保管所有款項直至過戶完成的帳戶）清還貸款。
分清底價與開價。 底價是您可接受的最低價；由底價至開價之間的差距，就是您的議價空間。
不要因為某家代理報價最高就簽約；「報高價搶盤」是業內最老套的手法。請在實價登錄（台灣公開的成交價資料庫）查閱同一社區過去一年的成交紀錄。詳見如何為物業定價。
富盛觀點： 開價 = 市價 + 3–5%議價空間。開價高於市價超過10%的物業，看樓人數約減少一半，大多數放盤半年後減價，最終成交價反而低於一開始就按市價放盤。
文件與印鑑證明
放盤時只需權狀影印本。正本及印鑑證明只在簽約及用印時才需要。
| 文件 | 在哪裡取得 | 何時使用 |
|---|---|---|
| 所有權狀正本 | 自行保管；遺失可向地政事務所申請補發 | 用印、過戶 |
| 身分證及第二身分證明文件 | 本人持有 | 簽約時核對身分 |
| 印鑑及印鑑證明 | 戶籍所在地的戶政事務所，須親自辦理，每份NT$20 | 用印；須隨過戶登記一併提交 |
| 貸款餘額證明 | 貸款銀行 | 簽約前，用以估算實收金額 |
| 房屋稅及地價稅單 | 稅務局或當年度稅單 | 完稅及按比例分攤 |
印鑑證明由戶籍所在地的戶政事務所發出：須親自攜帶身分證及登記印鑑辦理，每份NT$20，約需15–30分鐘。在台中市內任何一間戶政事務所均可辦理，但不能跨縣市，首次登記印鑑須親自辦理。用途請填寫「不動產登記」。地政事務所只接受一年內發出的證明，因此請在簽訂買賣合約後、用印前申請。身在海外的業主須透過中華民國駐外館處驗證授權書，所需時間較長。詳見出售所需文件。
外籍及港澳人士須知： 印鑑證明以戶籍為基礎，而大部分外籍業主沒有戶籍。身處台灣境外的業主，須透過中華民國駐外館處驗證授權書及簽名式樣。簽約前，請讓我們的地政士（代書，負責辦理過戶的持牌專業人士）為您列出所需文件。
專任約還是一般約
專任約在委託期內給予一家代理獨家出售權；一般約則容許您同時委託多家。分別在於一項條款：「委託期內業主不得自行出售或委託第三方」。
| 專任約 | 一般約 | |
|---|---|---|
| 代理數目 | 一家 | 同時多家 |
| 自行出售 | 不容許（違約，須付違約金） | 容許 |
| 代理投入程度 | 高：廣告、專屬推廣、優先帶看 | 審慎；誰成交誰收佣的競賽 |
| 適合 | 希望交託處理並重視成交質素的業主 | 不急於出售、想自己試試的業主 |
一般約下您可以自行出售，但如果買家是由代理介紹，而您繞過代理成交，仍可能須支付佣金。簽署任何委託書前，請善用消費者保護法規定至少3日的審閱期，對照內政部的委託銷售契約範本，並把底價及委託期以書面列明。詳見專任約與一般約。
富盛觀點： 兩種委託本身並無優劣之分，問題在於這家代理是否值得您給予專任。我們會先展示估價及定價邏輯，然後才討論委託方式。
8個步驟
首三個步驟由市場決定，由兩星期至數個月不等。後五個步驟約需30–45日。
- 放盤估價。 對照實價登錄並實地查看物業，訂定價格範圍及策略。
- 簽署委託書。 專任或一般、3日審閱期、底價、委託期及佣金以書面列明。
- 看樓及出價。 買家支付斡旋金（隨出價支付的訂金）或簽署要約書；雙方同意後約定簽約日期。
- 簽署買賣合約。 地政士出席，開立履約保證帳戶，買方存入簽約款（約為樓價的10%）。
- 用印。 交換印章及文件，賣方附上印鑑證明，並申報稅項。
- 完稅。 賣方繳納土地增值稅，買方繳納契稅，買方按揭完成對保。
- 過戶。 地政事務所登記新業主；買方款項透過履約保證清還您的按揭。
- 交樓。 點交屋況、結清水電費，履約保證把餘款撥給您。
| 階段 | 時間 | 賣方工作 |
|---|---|---|
| 簽約 → 用印 | 7–14日 | 印鑑證明、權狀及文件 |
| 用印 → 完稅 | 14–30日 | 繳納土地增值稅 |
| 完稅 → 過戶及交樓 | 7–15日 | 塗銷按揭，約定交樓日期 |
如買方銀行撥款緩慢，全程可延長至2–3個月，因此請在合約中寫明各階段期限。全程堅持使用履約保證：費用約為樓價的0.06%，由雙方分擔，過戶完成後餘款即有保障。詳見履約保證說明。繼承物業須先完成繼承登記及繳清遺產稅，詳見出售繼承物業。有租客的物業須在簽約前處理好交吉事宜。
費用：先知道實收金額
以NT$10,000,000出售，存入您帳戶的並不是NT$10,000,000。
| 費用 | 比率 | 備註 |
|---|---|---|
| 地產代理佣金 | 賣方一般最多4%（雙方合計上限6%） | 成交後才支付；詳見地產代理佣金 |
| 土地增值稅 | 一般20–40%累進；自用住宅稅率10% | 簽約前先確認是否符合資格 |
| 房地合一稅 | 按持有期間15–45% | 2年以內45%、2–5年35%、5–10年20%、超過10年15%；新台幣400萬元自住免稅額 |
| 地政士費用 | 數千新台幣 | 塗銷按揭；過戶費一般由買方支付 |
| 履約保證費 | 0.06%，雙方分擔 | 以NT$15,000,000計，每方支付NT$4,500 |
稅項是最大的變數：持有期間差一級，稅率可以倍增。請透過聯絡頁面提供數字，我們會為您計算；計算公式請參閱賣樓稅費與實收金額及房地合一稅。如果賣樓是為了再買樓，實收金額便是您下一個物業的首期，您亦可能符合重購退稅資格。
富盛觀點： 「你們收幾%佣金？」是問錯了問題。應該問「扣稅後我實際可收多少？」。佣金相差0.5%是數萬元；稅務出錯是數十萬元。如果代理在簽約前無法給您實收金額估算，請換一家代理。
常見問題
一般約下可以自行出售嗎？
可以，亦可以委託其他代理。只有專任約禁止自行出售，但由代理介紹的買家仍可能觸發佣金。
要多久才賣得出？
視乎定價。在台中，定價接近實價登錄的物業一般在1–3個月內售出。
過戶需要多久？
由簽訂買賣合約至交樓約30–45日。現金買家可縮短至20–30日；按揭延誤則可延長至2–3個月。
不經地產代理可以賣樓嗎？
可以，但議價、合約及收款安全都要由您自己負責。最少應聘請地政士並使用履約保證。
必須先清還按揭嗎？
不必。過戶時買方款項會透過履約保證清還。只需取得餘額證明，確認售價足以償還即可。
結語
八個步驟之中，只有兩步需要您作決定：價格及委託方式。其餘應由地產代理及地政士跟進。富盛地產內部有三位持牌地政士，每宗出售都使用履約保證。放盤前，歡迎聯絡我們取得估價及實收金額估算。