以新台幣1,500萬元出售物業，入帳的不會是1,500萬元。先要扣除四項：房地合一稅、土地增值稅、地產代理佣金，以及地政士費用及登記規費。視乎持有期間及是否自住，總額可由數萬元至三四百萬元新台幣不等。不少業主要到履約保證帳戶撥款當日，才發現真正的數字。
請透過聯絡頁面提供數字，我們會為您計算實收金額。我們會按售價、原始成本及購入月份，套用45/35/20/15%稅率表（或10%自住稅率），加上土地增值稅、佣金及登記費用的估算，得出實收金額。本文以文字解說同一條公式。數字依據財政部截至2026年8月的制度摘要。流程請參閱台灣賣樓8個步驟。
出售時須繳哪些稅
有三種稅需要留意。房地合一稅適用於2016年1月1日或之後取得的物業。土地增值稅只要土地公告現值上升便須繳納，不論有否賺錢。2016年以前取得的物業適用舊制財產交易所得稅，併入翌年綜合所得稅申報。適用哪個制度由取得日期決定，詳見新舊制資本增值稅比較。
金額最大、變數最多的是2.0版制度下的所得稅。課稅所得為售價減取得成本、可扣除費用及已課稅的土地漲價總數額；稅率視乎持有期間。
| 持有期間 | 稅率 | 典型情況 |
|---|---|---|
| 2年或以下 | 45% | 短炒、預售屋落成後隨即轉售 |
| 超過2年至5年 | 35% | 近期購入，中短期持有 |
| 超過5年至10年 | 20% | 大部分自住換樓人士落在此區間 |
| 超過10年 | 15% | 長期持有 |
| 自住6年，符合三項條件 | 400萬元免稅，其後10% | 見下文免稅額部分 |
詳情請參閱房地合一稅。
富盛觀點： 最常被低估的是土地增值稅。它以政府公告土地現值的升幅計算，所以即使您以低於買入價出售、毋須繳所得稅，仍可能要繳一大筆土地增值稅。簽署委託書前，請向地政事務所或地政士（代書，負責辦理過戶的持牌專業人士）索取估算。
實收金額如何計算
實收金額 = 售價 − 房地合一稅 − 土地增值稅 − 地產代理佣金 − 地政士及登記費用。您在這宗交易的利潤，則是這個數字減去當初的買入價。
佣金通常是稅項以外最大的一項：法定上限為買賣雙方合計6%，賣方一般支付4%，可以議價。詳見地產代理佣金。賣方應分擔的登記費用（登記費、印花稅、塗銷按揭）一般介乎NT$10,000至NT$30,000。
佣金有兩重角色。在稅務申報上，佣金、地政士費用及有收據的裝修費用都屬可扣除費用，可減少課稅所得（沒有收據時，稅務機關按售價的3%認定，上限NT$300,000）。在實收金額上，它們是從售款中扣除的現金。如果您換大樓，實收金額就是下一個物業的訂金，詳見首期。
400萬元自住免稅額：三項條件缺一不可
符合資格的自住物業，課稅所得在新台幣400萬元以內免稅，超出部分只按10%課稅。以收益NT$6,000,000為例，5年內一般出售須繳NT$2,100,000（35%）；符合資格的自住業主只須繳NT$200,000。三項條件必須全部符合：
- 連續設籍及居住滿6年。 本人、配偶或未成年子女須在該物業設有戶籍，並連續持有及實際居住滿6年。遷出再遷入，期間會重新計算。
- 出售前6年內沒有出租、營業或執行業務使用。 即使只有幾個月的短租也會喪失資格，而稅務機關查得到。
- 6年只可使用一次。 本人、配偶及未成年子女在出售前6年內都未曾使用此免稅額。
富盛觀點： 業主最常在條件2失手。中區國稅局曾查獲業主在物業設籍、在外地工作並暗中出租，然後申請免稅額；補稅金額接近NT$1,000,000。
外籍及港澳人士須知： 免稅額及10%稅率以戶籍為基礎，而大部分外籍業主沒有戶籍。請按持有期間的一般稅率作預算，並讓我們檢查您的個案。詳見400萬元自住免稅額。
三個合法減稅方法
換樓重購退稅。 在2年內出售並購買另一個自住物業，先後不限，可申請退還已繳所得稅：新物業價格相同或更高可全數退還，較低則按比例退還。新物業在5年內不得改作其他用途或轉售，否則退稅會被追繳。土地增值稅另有重購退稅，新土地地價須高於舊土地地價減去已繳稅款，同樣有5年內不得轉售、出租、營業使用或遷出戶籍的限制。詳見重購退稅。
疊用兩項自住優惠。 400萬元所得稅免稅額與土地增值稅10%自用住宅稅率屬不同稅項，可以同時使用。「一生一次」的10%土地增值稅稅率要求房屋由本人、配偶或直系親屬設籍，出售前一年內沒有出租或營業使用，且都市土地不超過300平方米（非都市土地700平方米）。使用過一次之後，符合較嚴格的「一生一屋」條件（持有6年、沒有其他房屋等），可無限次再使用。
保留成本證明。 買入時支付的契稅、地政士費用及佣金，以及有收據的增值裝修（如更換水管、訂造固定櫃），都可減少課稅所得。沒有收據就要多繳稅。繼承物業的成本及持有期間規定不同，詳見出售繼承物業。
申報：30日期限
房地合一稅與年度綜合所得稅分開申報。無論是否須繳稅，都必須在過戶登記日的翌日起30日內申報；逾期申報會被加徵滯報金，逾期繳稅另有罰則。收益為零或負數仍須申報，這是自行出售的業主最常掉進的陷阱。2016年以前取得的物業則在翌年5月綜合所得稅申報時一併申報，土地部分因已繳土地增值稅而免稅。簽約時請地政士把申報排入時間表。
常見問題
我要繳哪些稅？
房地合一稅（2016年1月1日起取得的物業，稅率45/35/20/15%）、土地增值稅（一般按公告土地現值升幅20–40%累進），或2016年以前取得物業適用的舊制財產交易所得稅。
我沒有賺錢，還要繳稅嗎？
課稅所得為零或負數時毋須繳所得稅，但土地增值稅按公告土地現值計算，與您有否獲利無關，因此仍可能須繳。您仍須在30日內申報。
400萬元免稅額有甚麼條件？
連續設籍、持有及居住滿6年；之前6年內沒有出租或營業使用；您的家庭在之前6年內未曾使用此免稅額。400萬元以內收益免稅，其餘按10%課稅。
繼承的物業如何課稅？
使用相同的45/35/20/15%稅率表，但持有期間包括被繼承人的年期，因此通常適用較低稅率。成本以繼承時的房屋評定現值及公告土地現值計算，而非市價。
10%土地增值稅稅率如何運作？
一生一次，須在該房屋設籍、出售前一年內沒有出租或營業使用，且都市土地不超過300平方米。之後的出售可按較嚴格的「一生一屋」規定無限次使用。
轉售預售屋適用甚麼稅率？
幾乎一定是最高的兩級：2年內45%，2至5年35%。預售屋的持有期間由簽約日起計，落成時重新計算，兩段期間不能合併。訂價前請先估算稅款。
結語
關鍵數字不是開價，而是扣稅後剩下多少。決定價格及委託之前，先計算清楚這四項扣除，尤其當售款要用作下一次購買的資金。簽約前，請以地政事務所的正式估算作為土地增值稅數字。聯絡我們，我們與您一起計算。