在台灣買樓要準備多少現金？不是簡單的「樓價乘以20%」。自備款必須涵蓋首期，加上契稅、印花稅、地政登記規費、地政士（代書，即負責辦理產權過戶的持牌專業人士）費用、地產代理佣金，以及交屋後裝修和搬遷的儲備。只帶着20%首期就去看樓，是首次置業最常見的錯誤，而問題通常在簽約前夕才浮現，屆時現金周轉便會卡住。
本文說明自備款須包括甚麼、門檻如何隨按揭成數變動、新青安貸款3.0（新青安3.0）下的兩成首期是否真的足夠，以及三個實用的儲蓄方法。
自備款不只是首期
- 最大一項： 首期，由按揭成數決定。
- 容易遺漏： 稅費、地政士費用及佣金，約為樓價的1.5至3%。
- 交屋後支出： 裝修及搬遷，以免收樓後手頭一空。
（估算方法取自我們的買賣費用指南；資料截至2026年7月。）
自備款包括甚麼
不少人以為自備款 = 樓價 ×（1減按揭成數），算出首期便以為完成。其實由簽約到交屋之間，還有四項容易被忽略：
- 契稅：評定房屋現值 × 6%。評定現值通常遠低於市值，實務上常以樓價 × 0.6%估算。
- 印花稅及地政登記規費：約為樓價的0.1%。
- 地政士費用：固定約新台幣25,000元，視乎複雜程度。
- 代理佣金：買方一般支付樓價的1至2%。
之後還有裝修及搬遷。即使是新樓，油漆、清潔、基本傢俬及搬運，一般也要數萬至數十萬新台幣。這些項目加起來，往往在首期之外再多出超過10%。
富盛觀點： 正確的公式是首期 + 稅費、登記及地政士費用 + 佣金 + 裝修及搬遷儲備，而不是只計首期。我們中文網頁上的計算器已包括全部五項；輸入樓價即可看到完整明細。互動式計算器設於我們的中文網頁（連結）。
計算器分為兩個分頁。第一個分頁輸入樓價、裝修及搬遷儲備、按揭成數（青年貸款八成、75%、70%或60%）及佣金比率（1%、1.5%或2%），即可得出自備款總額，其中契稅、規費及地政士費用以評定現值估算。第二個分頁輸入目標金額、現有儲蓄及每月儲蓄額，計算需要多少時間，採用單利計算，不計投資回報及通脹。詳細費用項目請參閱買賣樓宇費用。
按揭成數如何影響門檻
按揭成數每變動10個百分點，自備款門檻便變動樓價的10%。以新台幣1,200萬元的物業為例：
| 按揭成數 | 自備款門檻 |
|---|---|
| 80%（青年貸款常見） | 約新台幣240萬元 |
| 70% | 約新台幣360萬元 |
| 60% | 約新台幣480萬元 |
同一個物業，成數由80%降至60%，便要多籌新台幣240萬元。銀行會按你的信用、負債比、樓齡及地段決定實際成數，並非人人都能借到上限。第二套房、非首次置業或樓齡較高的二手樓，成數常被降至60至70%。因此規劃自備款時應以保守情況計算，而非最理想的情況。
富盛觀點： 分別以70%作為底線、80%作為理想情況各計一次。能達到底線，計劃就穩妥；只按理想情況規劃，一旦成數被削減便會措手不及。可參閱負債比與按揭。
新青安3.0：兩成首期足夠嗎？
20%是首期比例，而不是總額。新青安貸款3.0（2026年8月起實施）維持八成上限，所以首期門檻確實是樓價的20%，是首次置業人士可得的最低門檻之一。但在這20%之上，還有稅費、登記及地政士費用（約樓價0.7至1%）、佣金（約1至2%）以及裝修和搬遷儲備。實際上自備款總額約為樓價的25至30%，而非20%。
該計劃亦設有資格限制：申請時未滿50歲、個人年收入新台幣200萬元或以下，並按地區設有樓價上限（台北市新台幣3,500萬元；新北市及新竹新台幣2,500萬元；其他縣市新台幣2,000萬元）。
外籍及港澳人士須知： 新青安貸款是政府為設有戶籍的中華民國國民而設的計劃。沒有戶籍一般不適用。請以一般銀行按揭作打算，以70%作為底線計算，並向我們查詢哪些銀行接受外籍買家。
儲首期的三個實用方法
1. 發薪日自動轉帳。 設定在發薪當日由薪金戶口固定轉帳至專用儲蓄戶口，讓這筆錢不經過「先花後儲」的階段。目標為可支配收入的20至30%；先設定，再按實際生活調整，而不是一開始定得太高，結果半途而廢。
2. 每年按最新樓價重訂目標。 不少人按三年前的樓價儲蓄，到達目標時才發現樓價已經變了。每年查閱一次目標地區的實價登錄成交價，並更新目標。
3. 使用定期存款或貨幣市場基金，而非波動大的資產。 3年內要用的錢不應放在股票；在需要用錢的那一年遇上跌市，計劃便會落空。低波動工具回報較低，但能確保需要時錢仍在，而在時間表固定的情況下，這一點更重要。
富盛觀點： 儲蓄計劃失敗，較少是因為儲得太慢，更多是因為目標模糊。先算出確切的自備款總額及每月儲蓄額，再檢視目前的收入和開支能否負擔這個數字。具體的目標才能堅持下去。
常見問題
應準備樓價的多少？
自備款總額（首期 + 稅費、規費及地政士費用 + 佣金 + 裝修及搬遷）應為樓價的25至30%，而不只是20%首期。即使青年貸款的首期門檻為20%，其他費用也會把實際數字推高至25%以上。
新青安3.0下的兩成首期真的足夠嗎？
20%只是首期門檻。加上契稅、印花稅、登記及地政士費用（約樓價0.7至1%）、佣金（約1至2%）以及裝修和搬遷儲備，自備款總額會超過20%。
稅費如何計算？
契稅為評定房屋現值 × 6%（評定現值通常遠低於市值，實務上約為樓價 × 0.6%）；印花稅及登記規費約0.1%；地政士費用固定約新台幣25,000元。合計約為樓價的0.7至1%，以稅務機關核定及個別情況為準。
銀行會削減我的按揭成數嗎？為甚麼？
會。成數取決於信用、負債比、樓齡及地段。第二套房、非首次置業及樓齡較高的二手樓，常被降至60至70%。請以70%的情況計算，以免批核成數較低時措手不及。
儲蓄期間，錢應放在哪裏？
3年內要用的資金，宜放定期存款或貨幣市場基金；避免股票及其他波動大的資產。買樓日期既定，確保當日有錢比追求回報更重要。
裝修及搬遷應預留多少？
差異很大。基本清潔、油漆、傢俬及搬運，一般由數萬至數十萬新台幣不等；如全屋裝修，預留新台幣50萬元或以上較為穩妥。先把保守數字計入總額，取得報價後再調整。
先算總額，再定儲蓄計劃
不要一儲夠首期就急着去看樓。契稅、地政士費用、佣金及裝修都應計入目標，否則差額會在簽約前夕才出現。請使用我們中文網頁上的計算器算出完整總額及每月儲蓄額，並參閱買樓流程了解每筆款項的支付時間。對你的計劃有疑問？歡迎聯絡我們。