重購退稅並不是「換樓就能退稅」這麼簡單的口號。它分為兩條互相獨立的路線，一條屬國稅，一條屬地方稅，換樓人士最常在2年期限或5年管制期上出錯。先講結論：所得稅法第14條之8規定可退還房地合一稅，土地稅法另有土地增值稅的重購退稅。兩者條件不同，須分別申請。共通點是出售及重購兩宗交易的登記均須在2年內完成，而且物業須符合自住條件。
本文把兩條路線並列比較，說明時間安排，並示範退稅比例的計算方式。出售流程可參閱台灣賣樓8個步驟；稅後實收金額可參閱賣樓稅費與實收金額。三個數字：兩宗登記之間的2年期限；2條路線；以及5年管制期，期間出租或轉售均有被追繳的風險。本文依據2026年8月2日當時的所得稅法第14條之8及土地稅法，個案以稅務機關核定為準。
所得稅路線與土地稅路線比較
兩條路線可以一併規劃，但申請機關、計算基礎及業權登記名義的規定都不相同。
| 所得稅路線（房地合一稅） | 土地稅路線（土地增值稅） | |
|---|---|---|
| 法律依據 | 所得稅法第14條之8 | 土地稅法重購退稅規定 |
| 退還項目 | 已繳（或應繳）所得稅，按比例退還或扣抵 | 已繳土地增值稅 |
| 期限 | 出售及重購登記均在2年內 | 出售及重購登記均在2年內 |
| 價格邏輯 | 以重購價與出售價的比例計算，上限100%；換小樓仍可按比例退稅 | 原則上須換大：新土地地價須高於舊土地地價減去已繳稅款 |
| 登記名義 | 本人或配偶（仍須符合自住條件） | 原則上須為同一業主 |
| 申請機關 | 國稅局 | 地方稅務局 |
| 管制 | 重購物業受管制，違反可被追繳 | 重購土地受5年管制，違反可被追繳 |
一般稅率及新台幣400萬元自住免稅額，請參閱房地合一稅及400萬元自住免稅額。
富盛觀點： 如果地產代理只告訴您「換樓可以退稅」，請追問是哪一條路線、哪一種稅。說不清兩條路線分別的人，不應該替您規劃換樓。
外籍及港澳人士須知： 兩條路線都要求自住身分，而實務上自住身分以戶籍為依據。大部分外籍業主無法符合此條件，因此出售時應預算全額繳稅，在假設可以退稅之前請先向我們查詢。
2年期限：先買還是先賣
先買後賣或先賣後買都可以符合資格，關鍵在於兩宗業權移轉登記日期是否相距2年內。簽約日及交樓日有助規劃，但稅法看的是登記日期，因此請把登記日期與按揭及交樓時間表一併記入日程。
- 檢視要出售的物業。 確認自住身分，並估算土地增值稅及所得稅。
- 確定要購入的物業。 以誰的名義登記、自住計劃、總價及土地價值。
- 排好2年期限。 兩宗登記日期均在法定2年內；先買亦可。
- 兩條路線分別申請。 所得稅退稅向國稅局申請；土地增值稅退稅向地方稅務局申請。
下一個物業的訂金及現金流安排，請參閱首期。兩宗交易都應使用履約保證，即由第三方帳戶保管買方款項直至過戶完成，詳見履約保證說明。
退稅比例如何計算
所得稅路線的退還或扣抵金額，大致為已繳稅款乘以重購價與出售價的比例，上限為100%。新物業較貴，已繳稅款可全數取回；新物業較便宜（換小樓），退稅金額按比例減少，而不是完全取消。
| 情況 | 出售價 | 重購價 | 比例 | 結果 |
|---|---|---|---|---|
| 換大樓 | NT$12,000,000 | NT$18,000,000 | min(18,000,000 / 12,000,000, 100%) = 100% | 已繳稅款可全數申請退還 |
| 換小樓 | NT$18,000,000 | NT$12,000,000 | 12,000,000 / 18,000,000 ≈ 66.7% | 按比例退還，不會被拒 |
以上例子只用作說明比例邏輯，實際退稅金額以核定稅單為準。土地稅路線看的是土地價值而非總價：原則上新土地地價須高於舊土地地價減去已繳土地增值稅，而且業主須為同一人。條文可在全國法規資料庫查閱，現行實務亦可向稅務機關查詢。如出售的物業屬繼承所得，時間安排及適用制度會更複雜，確定重購日期前請先閱讀出售繼承物業。
5年管制期與常見錯誤
取得退稅並不代表完結。重購的土地或物業會受到管制（土地稅路線一般為5年），期間如改作非自住用途、出租或轉售，退稅可被追繳。如果您的計劃是「先自住，兩年後出租」，決定之前請把追繳風險計入回報。
第二個錯誤是登記名義錯誤。土地稅路線嚴格要求同一業主；所得稅路線容許以配偶名義，但仍須符合自住及登記條件。第三個錯誤是以總價計算，而土地稅路線以土地價值計算，這樣算每次都會算錯。如同時使用400萬元免稅額及重購退稅，請先核對免稅額的三項條件。
富盛觀點： 洽談換樓之前，先寫下四個日期：出售登記日、重購登記日、兩條路線的申請日，以及管制期開始日。日期對得上，退稅才有可能；日期對不上，其他條件再好也無補於事。
常見問題
兩條路線有何分別？
一條是房地合一稅退稅（國稅，所得稅法第14條之8）；另一條是土地增值稅退稅（地方稅，土地稅法）。申請機關、計算基礎、名義規定及管制都不同，須分開申請。
可以先買後賣嗎？
可以。出售及重購登記須在2年內完成，先後次序不限，並須符合各路線的自住條件。
換小樓仍然符合資格嗎？
所得稅路線可以：退稅按重購價與出售價的比例計算，上限100%，因此換較便宜的物業仍可按比例退稅。土地稅路線的邏輯是土地價值須換大，因此換小樓通常難以全額退稅。
新物業可以用配偶名義嗎？
所得稅路線：出售及重購可以本人或配偶名義，但須符合自住條件。土地稅路線：原則上須為同一土地所有權人，以配偶名義購入可能不符資格，申報前請先向稅務機關確認。
在哪裡申請？
所得稅退稅向國稅局申請；土地增值稅退稅向地方稅務局申請。文件一般包括買賣合約、權狀、完稅證明及戶籍資料，請以各機關公布的清單為準。
5年內可以出租嗎？
一般設有管制期（常見為5年）。期間改變用途、出租或轉售，可能觸發退稅追繳。出租之前請先評估風險。
繼承的物業可以申請重購退稅嗎？
只有當出售繼承物業時符合各路線的自住、持有及登記條件才可以，並非自動適用。請把繼承登記、出售日期及重購日期一併排好。
可以與400萬元免稅額一併使用嗎？
可以一併規劃，但條件各自獨立。免稅額適用於今次出售的收益；重購退稅適用於2年內的購買。請先核對免稅額的三項條件，再看重購時間。
結語
先分清兩條路線，再排好2年期限，最後才問可以退多少。換大、換小、先買後賣都不是口號，而是比例及土地價值的規則。富盛地產可以把您的出售所得、重購預算及退稅期限放在同一條時間線上。聯絡我們規劃您的換樓安排。