履約保證（常簡稱「履保」）是台灣物業買賣所用的價金保管機制。買方每一筆付款都存入由銀行或建築經理公司開立的履約保證專戶，從不直接交到賣方手上。款項要待業權過戶完成、雙方完成交屋後才會撥付。這套機制同時保障雙方：買方不會付了錢卻拿不到業權，賣方也不會過了戶卻收不到錢。
費用不高：約為成交價的0.06%，由雙方平均分擔，NT$15,000,000的物業每方付NT$4,500。真正值得擔心的是不用履約保證：款項直接匯給賣方，過戶前物業卻被債權人查封；或賣方先過戶，買方的按揭卻批不下來。這類個案每年都有發生。如果賣方說履約保證太麻煩，要求直接匯款，請記住：NT$4,500換來的是一宗數以千萬計交易的安全。
三個數字
- 0.06%：成交價的比例。
- 各付一半：買賣雙方平均分擔費用。
- 雙向保障：保障買方的款項，也保障賣方的業權。
（此為市場常見費率，實際費率以銀行或建築經理公司的收費標準為準。資料截至2026年7月。）
一句話說明履約保證
您的錢放在第三方的保險箱，而鎖匙不在賣方手上。簽約款、用印款及尾款，與一般買樓流程的分期完全相同，唯一分別是款項經誰的手。有履約保證，地政士（代書，即負責辦理業權過戶的持牌專業人士）和銀行會把關付款次序；沒有履約保證，每一筆轉帳都是在賭對方的誠信。
| 有履約保證 | 直接付給賣方 | |
|---|---|---|
| 簽約款 | 存入履保專戶，雙方均不能動用 | 賣方可隨意動用，出事後難以追回 |
| 過戶與清償 | 專戶先清償舊按揭，再撥付餘款 | 次序全憑互信，容易僵持 |
| 費用 | 約成交價0.06%，雙方平分 | 帳面上省幾千元，風險卻無上限 |
富盛觀點： 任何要求您把價款直接匯給賣方的交易，不論理由為何，都應放棄。NT$4,500換來一宗數以千萬計交易的安全，這筆錢沒有商量餘地，也不應節省。
這與美國的 escrow 相同嗎？
大致相同。台灣的做法實務上由建築經理公司配合銀行信託帳戶運作，核心一樣：第三方保管、條件達成才撥款。分別在於範圍。美國的 escrow 往往還處理物業稅及保險分期；台灣的履約保證只涵蓋價款與業權過戶，費用也低得多，約0.06%。
費用計算公式
履約保證費 = 成交價 × 0.06%，由買賣雙方平均分擔，一般於簽約時支付。以NT$15,000,000計：合共NT$9,000，每方NT$4,500。0.06%為市場常見費率，實際以服務機構的收費標準為準。互動計算器載於我們的中文頁面（連結）。如要連同契稅、佣金及首期一併計算，請參閱買賣成本。
款項流程：四個步驟
履約保證跟隨買賣合約進行，一般需時4至6星期，與簽約、用印、完稅、過戶及交屋同步。
- 簽約開戶。 簽訂買賣合約時開立履保專戶。簽約款（約為成交價10%）存入專戶，不經賣方之手。
- 分期入帳。 用印款、完稅款及銀行的按揭撥款全部存入專戶，雙方均不能動用。
- 過戶清償。 地政士辦理業權移轉登記；專戶清償賣方舊按揭並塗銷抵押；確認業權乾淨。
- 撥款結案。 全部核對無誤後，餘款撥付賣方，本票退還並撕毀。
帶您參觀物業之前，我們會先確認賣方願意使用履約保證。如賣方不願意，我們建議放棄該物業。
如何確認款項真的存入專戶
專戶只為這一宗交易開立。戶名通常包含「受託信託財產專戶」或「履約保證專戶」字樣，並配有該案專屬的虛擬帳號。簽約後您會收到履約保證證明書，上面列明證書編號、戶名及帳號。每次匯款前，三項都要逐字核對。
三項檢查。第一，戶名必須是銀行或建築經理公司，絕不能是賣方、地產代理或地政士的個人帳戶；如有人說「先匯給我，我再轉入專戶」，一律拒絕。第二，每次匯款後，用證書編號向服務機構確認是否入帳；大部分機構設有網上查詢或客服熱線。第三，四筆分期全部經同一專戶支付，不要因為金額小就私下付現金。賣方同樣可以而且應該查詢專戶。
履約保證、價金信託與本票：三種不同工具
| 工具 | 作用 | 由誰監管 |
|---|---|---|
| 履約保證／價金信託 | 分期款存入專戶，條件達成才撥付 | 銀行或建築經理公司 |
| 簽約款本票 | 買方違約時，賣方可求償指定金額 | 受《票據法》規範，由地產代理保管 |
| 尾款本票 | 確保買方在過戶後能付清尾款，完成後退還銷毀 | 地產代理及賣方 |
用了履約保證，還需要本票嗎？需要。履約保證管的是款項何時移動，本票管的是違約的代價。對賣方而言，履約保證不是阻礙：它確保您過戶後收到餘款，而由專戶按次序清償舊按揭，遠比買方的口頭承諾可靠。
不用履約保證會怎樣
實務上常見三種情況。一：買方把簽約款直接匯給賣方，過戶前物業被債權人查封；錢沒了，只能打一場漫長的官司。二：賣方先過戶，其後買方的按揭被拒；業權已歸別人，餘款卻始終收不到。三：一方中途反悔，已付的款項卡在另一方手上。履約保證能堵住這三種情況，因為款項與業權同時易手。
實務提示。如物業屬繼承所得，須先辦妥繼承登記及繳清遺產稅，才能簽約過戶，履保專戶也會等候這一步。預售屋與成屋的履約保證關卡相同，只是分期比例和交屋時間不同。費用由誰付？各付一半，並寫入合約。如對方要求您全數支付，或拒絕使用履約保證，這就是警號；寧可換一個物業，也不要賭對方的誠信。服務機構多為公營銀行或建築經理公司；地政士會在簽約時說明專戶戶名及匯款備註。匯款前先核對，保留每一張匯款單，交屋時逐筆對帳。
富盛觀點： 履約保證與按揭成數無關。無論您能借幾成，價金安全都應放在第一位。簽約前確認履保機構，比為費用議價省NT$500重要一百倍。
常見問題
履約保證費多少？由誰付？
約為成交價的0.06%，雙方平均分擔。以NT$15,000,000計，合共NT$9,000，每方NT$4,500。
履約保證是強制的嗎？可以不用嗎？
一定要用。這是整宗交易中成本最低、保障最大的一環；不用的話，數以千萬計的款項便毫無保障。凡是正規的地產代理交易都會使用。
賣方從專戶收款會有困難嗎？
不會。專戶由銀行或建築經理公司控管，過戶完成、業權確認後即撥款給賣方。履約保證保障雙方。
履約保證與價金信託是否相同？
概念相同：由第三方保管款項，條件達成才撥付。市場上名稱各異（價金信託、履約保證等）；簽約時地政士會說明這宗交易採用哪種方案和哪家機構。
沒有地產代理的私人買賣可以用履約保證嗎？
可以，而且更有需要。可透過地政士向銀行或建築經理公司申請；我們的駐店地政士也為親友之間的買賣辦理履約保證。
履約保證會影響按揭撥款次序嗎？
會。銀行的按揭款項存入專戶，先清償賣方舊按揭並塗銷抵押，確認業權乾淨後才撥付餘款。這個次序交由地政士處理即可。
履約保證只保障買方嗎？
不是，這是最常見的誤解。對買方而言，款項鎖在專戶直至過戶，賣方無法捲款潛逃。對賣方而言，簽約款和餘款確實存在專戶，過戶後必定收到款項。它保障的是整宗交易，而不是單方。
幾千元換一宗安全的交易
簽約前確認三件事：款項經履約保證專戶支付；簽約時有地政士在場審閱合約；本票及撥款次序白紙黑字寫明。請參閱買樓專區或聯絡我們。