在台灣由看樓到成交，買家會遇上三份關鍵文件：不動產說明書、要約書或斡旋金，以及買賣契約書。業界稱之為「三書一約」（三書一約），第四份是賣方與地產代理之間的委託銷售契約，與買家關係較小。混淆這些文件的次序及法律效力，買家便會在議價時處於下風，甚至白白賠上斡旋金。
我們在看樓時最常被問到的，是應該用要約書還是斡旋金。規定很清楚：選擇權在買家，地產代理不得強迫。本文說明每份文件的作用、兩種出價工具的分別，以及簽約時應檢查的事項。交易安全方面，見履約保證說明。
三份文件，三種作用
- 簽約前： 不動產說明書揭露物業狀況及權利。
- 出價時： 以要約書或斡旋金表達出價，由買家選擇。
- 建立法律關係： 買賣契約書，俗稱私契，一式四份。
（依據公平交易委員會規範說明及內政部要約書範本；資料截至2026年7月。）
各文件的用途
不動產說明書關乎資訊：物業的狀況、權利及法律限制。要約書或斡旋金用於表達出價。買賣契約書則建立正式法律關係，訂明價格、付款條件及交屋日期。委託銷售契約書屬賣方與地產代理之間的合約，涵蓋開價、委託期、佣金，以及屬專任還是一般委託；值得一看，以確認廣告條件與賣方同意的內容一致。
次序是固定的：看樓階段看說明書，出價階段用要約書或斡旋金，出價獲接受後才簽買賣契約。清楚這個次序，地產代理想跳過某個步驟時，閣下便知道該問甚麼。
不動產說明書：簽約前的體檢報告
根據《不動產經紀業管理條例》，地產代理須在看樓或議價前向買家提供說明書，內容至少包括：位置及面積、所有權及已登記的他項權利、現況用途、社區規約、法律限制、周邊環境及交易條件。目的是讓閣下在作決定前看清物業真實狀況，而非單憑地產代理口述。
實務上最常見的問題，是說明書與合約內容不一致：車位位置、加建是否合法、物業是否有租客等。請交叉核對三份文件，確保每項重要條件（權利範圍、加建、租約）在各文件中均有載明。
富盛觀點： 說明書寫一套、合約寫另一套，是最常見的糾紛根源。所有權、他項權利或法律限制等欄位如有任何不清楚，請地產代理當場逐行解釋。切勿憑一句「沒有問題」便簽署。
要約書與斡旋金：由買家選擇
根據公平交易委員會《對於不動產經紀業之規範說明》（公平交易委員會《對於不動產經紀業之規範說明》）第9點，地產代理收取斡旋金前，須以書面告知買家要約書與斡旋金的分別，並讓買家自由選擇。斡旋金不能強制收取。閣下有權表示「我要用要約書，不付斡旋金」，地產代理不得合法拒絕。斡旋金多少屬正常、何時可退還、有何陷阱，見斡旋金指南。
要約書：毋須預先付款，但有違約金風險
要約書是列明出價及付款條件的書面要約，由地產代理轉交賣方。過程中不涉及金錢，依法閣下享有最少3日的審閱期。在要約有效期內賣方接受（簽署）之前，閣下可以撤回。賣方的承諾一經送達，買賣契約即告成立，反悔一方通常須支付約定的違約金，一般為售價的3%。
斡旋金：付款以示誠意，議價不成全數退還
斡旋金是交予地產代理代為議價的一筆款項，一般為售價的1至2%。賣方不接受的話，款項全數無息退還。賣方接受出價的話，斡旋金自動轉為定金，契約即告成立。自此買家反悔即沒收定金；賣方反悔則須加倍返還。
富盛觀點： 賣方一旦同意，兩者的法律效力相同，分別只在於是否先付款。如資金較緊或仍在比較不同物業，宜用要約書。只有在確定要買這個單位、並希望出價更具說服力時，才使用斡旋金。
斡旋金單：必須寫明的五項條款
政府並無斡旋金單範本，各地產代理公司自行設計收據式文件，格式各異，網上流傳的範本亦往往是舊版或簡化版。只有要約書設有官方範本，即內政部《不動產委託銷售契約書範本》附件二，可在內政部不動產資訊平台下載。無論拿到哪一種表格，簽署前都要檢查以下五項條款。
| 條款 | 檢查重點 |
|---|---|
| 1. 物業資料 | 地址、車位及面積與說明書一致；清楚註明「含車位」或「不含車位」 |
| 2. 出價 | 閣下的出價，大寫與數字一致；不得有手寫塗改 |
| 3. 議價期 | 一般為3至10日；須寫明確切的屆滿日期及時間，不能只寫「一星期」 |
| 4. 退款條件 | 何時退款（賣方拒絕、期限屆滿）；退款期限一般為5個工作天內 |
| 5. 違約條款 | 轉為定金後買家違約的後果；賣方是否須加倍返還 |
富盛觀點： 金額（一般為售價的1至2%）、議價期（3至10日）及退款期限（一般為5個工作天）因公司而異。簽署前逐項詢問，並把表格拍照留底。如有疑問，可直接表示「我改用內政部的要約書」，這是閣下的法定權利。
買賣契約書：正式成交
出價獲接受後，買賣雙方親身簽署不動產買賣契約書，內容涵蓋物業、總價、付款日期（通常分簽約、用印、交屋及貸款撥款等階段）、交屋日期及違約責任。個人之間的私人買賣並無法定審閱期（該規定只適用於企業與消費者之間的合約），因此有任何不明白之處應當場提問，切勿倉促。最重要的是，樓款必須存入履約保證（履約保證，由銀行或建築經理公司管理的第三方帳戶）帳戶，絕不可存入個人帳戶。這是最後一道防線。
簽約日檢查清單
| 項目 | 檢查重點 |
|---|---|
| 份數 | 四份：買方、賣方、地產代理公司及履約保證機構各執一份 |
| 款項去向 | 存入履約保證帳戶，絕不可存入個人帳戶 |
| 價格 | 與議定金額一致；如有差異立即提出 |
| 條件 | 例如「如按揭成數不足，買方可無條件解約」等條款，須雙方確認後方才生效 |
| 出席人士 | 買方、賣方、地產代理及地政士（代書，負責辦理過戶的持牌專業人士）均須在場；缺席者須提供印鑑證明及授權書 |
常見問題
「三書一約」是指哪些文件？
不動產說明書、要約書（或斡旋金）、買賣契約書，以及賣方與地產代理之間的委託銷售契約書。前三份與買家直接相關。
我是否必須選擇斡旋金？
不必。根據公平交易委員會的規範說明，地產代理收取斡旋金前，須以書面告知閣下可選擇任何一種工具，且不得強制收款。選擇權完全在閣下。
要約書可以撤回嗎？
在賣方承諾之前可以，而且毋須付出任何代價。承諾一經送達，契約即告成立，反悔通常須支付約定的違約金，一般為售價的3%。
議價不成，斡旋金會退還嗎？
會。賣方不接受或期限屆滿，斡旋金全數無息退還。賣方一旦接受，斡旋金即轉為定金，買家反悔便無法取回。
說明書應留意甚麼？
位置及面積、所有權及他項權利、現況用途、法律限制及交易條件。如與閣下所聽到的不符，請地產代理當場逐點澄清並以書面補充。
簽約時款項應存到哪裏？
存入銀行或建築經理公司的第三方履約保證帳戶，絕不可存入賣方或地產代理的個人帳戶。
斡旋金有官方範本嗎？
沒有。斡旋金單由各地產代理公司自行設計。要約書則有內政部的官方範本，載於其不動產資訊平台。無論收到哪種表格，都應檢查上述五項條款。