台灣賣樓要準備哪些文件

在台灣賣樓需要甚麼文件？四樣：所有權狀正本、身分證、登記印章及印鑑證明，以及貸款餘額證明或清償證明。不少業主翻遍所有抽屜，趕辦了不重要的文件，簽約時卻仍然卡住。本文把文件分為放盤階段及簽約階段，並說明最常被遺漏的一項：印鑑證明。

完整流程請參閱台灣賣樓8個步驟。買方同時要準備甚麼，請參閱買賣樓宇費用及斡旋與要約文件解說。

三個數字：核心文件四類；印鑑證明在戶政事務所申領，每份新台幣20元；實務上須於一年內申領，並註明用途為「不動產登記」。收費及程序以2026年8月的戶政實務為準。

放盤階段與簽約階段

放盤時有權狀影印本就足夠。權狀正本及印鑑證明主要在簽約及用印時才需要；用印即雙方在過戶文件上蓋章的步驟。分階段準備，就不必在找到買家之前跑遍全市的政府部門和銀行。

放盤時，代理行需要確認你是業主、物業資料正確，以及價錢和條件可以商議。印鑑證明只接受一年內申領的，太早申請可能要辦兩次。現在就要確認權狀正本是否仍在。如已遺失，須向地政事務所申請補發；公告期約30日，期間無法過戶，所以絕不能留到簽約時才處理。

印鑑證明在哪裏申請

印鑑證明由你戶籍所在地的戶政事務所發出。原則上須親自申請，每份新台幣20元，並註明用途為「不動產登記」。這是過戶文件中最常欠缺的一頁。

帶備身分證及登記印章，填表、繳費，約15至30分鐘即可完成。在台中及其他直轄市，可在市內任何一間戶政事務所申請，但不能跨縣市辦理；首次登記印鑑則必須本人親自辦理。

兩個時間點要記住：最理想是簽訂買賣契約後、用印前申請；地政事務所一般只接受一年內申領的證明。身在海外的業主須經中華民國駐外館處驗證授權書，需時較長，請及早與地政士（代書，即負責辦理產權過戶的持牌專業人士）確認。一般一至兩份已足夠。所有款項都應經履約保證處理，即由第三方帳戶保管買方款項，直至過戶完成。

富盛觀點： 印鑑證明不是「越早越好」，而是「時機要對」。放盤前先確認權狀在哪裏、每位共有人是否都能配合。印鑑證明留待簽約後兩星期內辦理即可。

如何申請貸款餘額證明

按揭未還清也可以賣樓。先向銀行申請貸款餘額證明，確認售價足以清償欠款。不少業主以為要先還清貸款，這是誤解。過戶時，買方經履約保證支付的款項會用來清償貸款並塗銷抵押權，你毋須預先籌措一筆大額資金。

可在分行或透過網上銀行申請。拿到數字後，扣除佣金、土地增值稅及房地合一稅，便知道實際可收多少；可參閱賣樓稅項與實收金額。餘額會隨每次還款而改變，如到簽約時證明已經過舊，請重新申請，讓各方以同一個數字計算。

房屋現況說明書要寫甚麼

房屋現況說明書逐項記錄漏水、海砂屋、輻射屋、凶宅疑慮、改建及管線等情況，放盤及簽約時都會使用。這不是形式，而是防止成交後出現爭議的文件。說明書寫得含糊，買方驗屋一發現問題，你便會失去議價空間。

逐項檢視：過往漏水及維修紀錄、天台加建或更改間隔、車位或公共部分的約定，以及大廈是否有大型維修計劃。充分披露不會嚇走買家；資料齊全的物業，帶看後成交率通常更高。請保留一份副本，因為如另外委託第二家代理行，兩份版本必須一致。可參閱專任委託與一般委託。

有租客、繼承或共有的物業

三種情況會令「下星期可以簽約」變成「再等一個月」。有租客：準備租約及點交清單，並在簽約前確定是交吉還是由買方承接租約，否則有違約風險。繼承：未辦繼承登記的物業不能出售；可參閱出售繼承物業。共有：每位共有人都要備齊文件，只要一人反對或欠一份印鑑證明，整份文件便會停滯。

外籍業主或長期居於海外的業主，可能還需要護照、授權書，以及經中華民國駐外館處驗證的文件。時程比本地業主長，請在簽署委託當日請地政士為你列出專屬清單。

外籍及港澳人士須知： 印鑑證明須經戶籍辦理，而大部分外籍業主沒有戶籍。身在海外的外籍業主改以護照、居留文件，以及經中華民國駐外館處驗證的授權書及簽名式樣辦理，另須查核稅務及匯款規定。確定簽約日期前，請透過聯絡我們索取你的專屬文件清單。

富盛觀點： 目標是簽約當日零缺漏，而不是文件夾塞得滿滿。先回答三個問題：權狀是否在手、所有共有人是否同意、印鑑證明上的用途是否正確。其餘都很容易處理。

常見問題

可以在其他縣市申請印鑑證明嗎？

原則上只能在戶籍所在地申請。台中及其他直轄市可在市內任何一間事務所辦理，但不能跨縣市，而首次登記印鑑須本人親自辦理。

找不到所有權狀怎麼辦？

向物業所在地的地政事務所申請。補發須經約30日公告，完成前無法過戶，所以要立即開始辦理。

共有人需要準備甚麼？

每位共有人都需要身分證、登記印章及印鑑證明，並須同意出售及親自用印。放盤前請確認每位共有人的意願及進度。

繼承的物業可以在登記前出售嗎？

不可以。須先完成繼承登記及遺產稅程序；可參閱繼承登記。

需要幾份印鑑證明？

一般一至兩份，每份新台幣20元。請依地政士指示，在簽約後、用印前申請，以免過期。

放盤時要帶甚麼給代理行？

權狀影印本、身分證影印本，以及任何能說明物業現況及貸款餘額的資料。正本及印鑑證明可留待簽約時才準備。

外籍業主的文件有何不同？

一般另需護照、居留文件或授權文件，並可能涉及稅務及匯款規定。請及早向地政士索取清單。

整套文件需時多久？

印鑑證明在櫃位辦理約15至30分鐘。銀行的餘額證明視乎銀行。權狀補發最費時，約需30日公告，所以要最先辦理。

結論

你毋須第一天就備齊所有文件。把清單分為放盤及簽約兩部分。印鑑證明要記住：戶籍所在地、親自辦理、每份新台幣20元、用途「不動產登記」、一年內申領。文件整理妥當後，下一步便是商議價錢及委託方式。富盛地產公司內部的三位地政士可為你核對清單；歡迎聯絡我們，了解哪一項最急需處理。