「物業應該自己出租，還是交給代管計劃？」我們的答案是：如不想花時間管理，又願意接受政府配對的租客，參加社會住宅包租代管通常是稅負最低的選擇。如想自行管理，而租客剛好獲批租金補貼，閣下會自動成為公益出租人，節省的稅款相差無幾。只有不參加任何計劃的一般出租，是三者之中稅負最重的。
本文從所得稅、房屋稅及地價稅三方面比較三種方式。完整稅務計算見業主稅負比較；申報代號見申報租金收入。
三個重點
- 社會住宅包租代管：所得稅必要費用率60%，為三者最高。
- 公益出租人及社會住宅：房屋稅1.2%，其他非自住住宅最高達4.8%。
- 公益出租人及社會住宅：地價稅2‰，一般用地稅率由10‰起。
以上依據《住宅法》第22、23條（住宅法第 22、23 條）及《租賃住宅市場發展及管理條例》，更新於2026年7月。
一句話說明三種方式
- 一般出租。 自行物色租客、簽約及收租，不參加任何計劃，亦無免稅額。
- 公益出租人。 把物業租予申請並獲批政府租金補貼的租客，地方政府隨即認定閣下為公益出租人。物業仍由閣下自行管理。
- 社會住宅包租代管。 把物業交予政府委託的業者，由業者租予政府配對的家庭並負責管理。
如何選擇
- 不想管理，又能接受政府配對的租客：選擇社會住宅包租代管。稅負最低，另有修繕補助。
- 想自行管理，而租客申請並獲批補貼：閣下自動成為公益出租人。稅負接近社會住宅計劃，只是所得稅必要費用率較低（43%對60%）。
- 不參加任何計劃，亦不申報實際收入：閣下仍屬一般業主，稅負最重，並有漏報收入被查核的風險。
富盛觀點： 我們遇過業主害怕「參加政府計劃會被查稅」而堅持一般出租，結果每年多繳的房屋稅及地價稅，遠超過被查核風險的代價。依法參加包租代管或成為公益出租人，並不會令過往未申報的收入曝光；按規定，這些租約不會用於追查以往年度。這是把租金收入納入正軌的機會。
外籍及港澳人士須知： 這些計劃所比照的1.2%房屋稅及2‰地價稅屬自住稅率，一般要求業主或家人設有戶籍。公益出租人身分源於租客獲批補貼或向市政府申請。如閣下是外籍業主，請勿假設可享較低稅率；選擇出租方式前，請先透過聯絡頁面向我們查詢。
所得稅：免稅額及必要費用率
| 方式 | 每個物業每月免稅額 | 餘額的必要費用率 |
|---|---|---|
| 一般出租 | 無 | 43%（標準扣除，或列舉實際成本） |
| 公益出租人 | 新台幣15,000元 | 43% |
| 社會住宅包租代管 | 新台幣15,000元 | 60%（只有40%計入租賃所得） |
例子：月租新台幣20,000元的物業，全年應稅租賃所得在一般出租下約為新台幣137,000元，公益出租人約為新台幣26,000元，社會住宅包租代管則只有約新台幣24,000元。所得稅的差額由數千元至超過新台幣10,000元不等。
以上依據《所得稅法》及《租賃住宅市場發展及管理條例》。
富盛觀點： 社會住宅計劃以外的民間包租代管業者，只享有《租賃住宅市場發展及管理條例》的待遇：每個物業每月新台幣6,000元免稅，新台幣6,001元至20,000元部分扣除53%必要費用，超過新台幣20,000元則採標準扣除。這與社會住宅的數字並不相同。簽約前請確認業者屬政府社會住宅包租代管計劃。
房屋稅
| 方式 | 房屋稅稅率 |
|---|---|
| 一般出租（非自住住宅） | 按全國持有戶數分級，由1.5%至4.8% |
| 公益出租人 | 比照自住，1.2% |
| 社會住宅包租代管 | 比照自住，1.2% |
富盛觀點： 房屋稅2.0（俗稱「囤房稅2.0」）改為全國歸戶計算，多屋業主一般出租的稅率因而大幅上升。如實申報租金收入，並成為公益出租人或參加社會住宅包租代管，房屋稅便可直接回落至1.2%的自住水平。
地價稅
| 方式 | 地價稅稅率 |
|---|---|
| 一般出租（非自用土地） | 一般用地稅率，由10‰至55‰ |
| 公益出租人 | 自用住宅用地稅率，2‰ |
| 社會住宅包租代管 | 減徵80%，相當於2‰自用稅率 |
以上依據《住宅法》及台中市住宅發展工程處的指引。
富盛觀點： 三種稅之中，地價稅的差距往往最驚人。持有多幅土地的業主，差額可達五位數甚至更多。請透過聯絡頁面提供數字，我們會為您計算。
各計劃需要放棄甚麼
成為公益出租人，閣下在控制權上毫無損失：仍可自選租客、自訂租金，身分隨租客獲批補貼而來。社會住宅包租代管的代價，則是租客由政府配對、租金通常低於市價，且物業由業者管理。短期內計劃出售的業主，亦應檢查非自用分類對土地增值稅及房地合一稅重購退稅的影響，見自住免稅額及重購退稅。
常見問題
三者之中哪種稅最少？
社會住宅包租代管通常最低（所得稅必要費用率60%、房屋稅1.2%、地價稅減徵80%）。公益出租人次之（必要費用率43%，房屋稅及地價稅稅率相同）。一般出租最高。
被動成為公益出租人與主動參加社會住宅，稅負差多少？
房屋稅及地價稅相同（1.2%及2‰）。分別在於所得稅必要費用率：公益出租人43%，社會住宅60%。租金越高，差距越大。
民間包租代管業者與社會住宅計劃是否一樣？
不一樣。民間代管只享每個物業每月新台幣6,000元免稅額，房屋稅及地價稅優惠視乎各市自治條例。社會住宅包租代管則享新台幣15,000元免稅額、房屋稅1.2%及地價稅減徵80%。
社會住宅包租代管有何缺點？
主要限制是租客由政府配對，租金通常低於市價。短期內計劃出售的業主，亦應留意非自用分類對土地增值稅及房地合一稅重購退稅的影響。
參加計劃會否令我被追補從未申報的租金稅款？
不會。按規定，這些計劃下的租約只用於稅務優惠，不能作為查核業主過往租金收入的依據。
結語
沒有單一最佳方式，只有最切合閣下管理需要及物業規劃的方式。但如實申報加上計劃免稅額，幾乎一定勝過不申報的一般出租。歡迎透過聯絡頁面告訴我們閣下的物業情況，我們可協助選出合適的方式。資格詳情見公益出租人指南。