「自分で貸すべきか、管理の制度に任せるべきか」。当社の答えは、管理に手間をかけたくなく、政府がマッチングした借主を受け入れられるなら、社会住宅包租代管（社會住宅包租代管、政府委託業者による借り上げ・管理代行）に参加するのが通常最も税金の安い選択肢だ、というものです。自分で管理したい場合でも、借主がたまたま家賃補助の承認を受けていれば、自動的に公益出租人となり、ほぼ同じくらい節税できます。どの制度にも参加しない一般賃貸（一般出租）だけが、3つの中で最も税負担が重くなります。
このガイドでは、3つの方式を所得税、家屋税、地価税の観点から比較します。詳しい税額の計算は家主の税負担比較、申告コードは家賃収入の申告をご覧ください。
押さえておきたい3つのポイント
- 社会住宅包租代管：所得税の必要経費率60%。3つの中で最も高い率です。
- 公益出租人と社会住宅：家屋税1.2%。その他の非自用住宅は最高4.8%です。
- 公益出租人と社会住宅：地価税2‰。一般用地の税率は10‰からです。
これらは住宅法第22条・第23条（住宅法第 22、23 條）と租賃住宅市場発展及管理条例（租賃住宅市場發展及管理條例）に基づきます（2026年7月更新）。
3つの方式をひと言で
- 一般賃貸。 借主探し、契約、家賃の回収をすべて自分で行います。制度も非課税枠もありません。
- 公益出租人。 政府の家賃補助を申請して承認された借主に貸すと、地方政府があなたを公益出租人として認定します。管理は引き続き自分で行います。
- 社会住宅包租代管。 物件を政府と契約した事業者に託し、事業者が政府のマッチングした世帯に貸して管理も行います。
選び方
- 管理したくなく、政府がマッチングした借主を受け入れられる：社会住宅包租代管を選びます。税金が最も安く、修繕費の補助もあります。
- 自分で管理したく、借主が補助を申請して承認された：自動的に公益出租人になります。税負担は社会住宅の制度に近く、違いは所得税の必要経費率が低いこと（43%対60%）だけです。
- どの制度にも参加せず、実際の収入も申告しない：一般の家主のままで、税負担が最も重く、未申告所得で税務調査を受けるリスクもあります。
当社の見解： 「政府の制度に参加すると税務調査される」と心配して一般賃貸を続け、その結果、税務調査のリスクをはるかに上回る家屋税と地価税を毎年払っている家主の方にお会いしてきました。包租代管に参加したり、適法に公益出租人になったりしても、過去の未申告所得が明るみに出ることはありません。規定上、これらの契約が過去の年度の追及に使われることはないのです。家賃収入を表に出すよい機会です。
外国籍の方へ： これらの制度が準用する家屋税1.2%と地価税2‰は自用住宅の税率で、通常は所有者または家族の戸籍（戶籍）が要件になります。公益出租人の資格は、借主の補助承認または市政府への申請によって生じます。外国籍のオーナーの方は、軽減税率が適用されると決めてかからず、方式を選ぶ前にお問い合わせページからご相談ください。
所得税：非課税枠と必要経費率
| 方式 | 1物件あたり月額の非課税枠 | 残額にかかる必要経費率 |
|---|---|---|
| 一般賃貸 | なし | 43%（標準控除、または実額を列挙） |
| 公益出租人 | NT$15,000 | 43% |
| 社会住宅包租代管 | NT$15,000 | 60%（家賃収入とみなされるのは40%のみ） |
例：月NT$20,000で貸している物件の場合、年間の課税対象の家賃収入は、一般賃貸で約NT$137,000、公益出租人で約NT$26,000、社会住宅包租代管ではわずか約NT$24,000です。所得税の差は数千台湾ドルからNT$10,000超になります。
これらは所得税法（所得稅法）と租賃住宅市場発展及管理条例に基づきます。
当社の見解： 社会住宅の制度に参加していない民間の包租代管業者の場合、受けられるのは租賃住宅市場発展及管理条例の優遇だけです。1物件あたり月NT$6,000まで非課税、NT$6,001〜NT$20,000の部分は53%の必要経費控除、NT$20,000を超える部分は標準控除で、社会住宅の数字とは異なります。契約前に、その業者が政府の社会住宅包租代管の制度に参加しているか確認してください。
家屋税
| 方式 | 家屋税率 |
|---|---|
| 一般賃貸（非自用住宅） | 全国での保有戸数に応じて1.5%から最高4.8% |
| 公益出租人 | 自用住宅とみなし、1.2% |
| 社会住宅包租代管 | 自用住宅とみなし、1.2% |
当社の見解： 家屋税2.0（いわゆる「囤房税2.0」）では全国の保有戸数を合算するようになったため、複数の物件を持つ家主の一般賃貸の税率は大きく上がりました。家賃収入を正直に申告し、公益出租人になるか社会住宅包租代管に参加すれば、家屋税はそのまま自用住宅並みの1.2%に下がります。
地価税
| 方式 | 地価税率 |
|---|---|
| 一般賃貸（非自用地） | 一般用地の税率10‰から最高55‰ |
| 公益出租人 | 自用住宅用地の税率、2‰ |
| 社会住宅包租代管 | 80%減免、自用税率の2‰に相当 |
これらは住宅法と台中市住宅発展工程処の案内に基づきます。
当社の見解： 3つの税の中で、地価税の差が最も大きく感じられることがよくあります。複数の土地を持つ家主なら、差は5桁以上になることもあります。お問い合わせページから数字をお送りいただければ、担当者が試算します。
それぞれの制度で手放すもの
公益出租人の資格は、管理の自由を何も奪いません。借主を選ぶのも家賃を決めるのも引き続きあなたで、資格は借主の補助承認に伴って生じます。社会住宅包租代管のトレードオフは、借主を政府がマッチングすること、家賃が通常は相場より低いこと、事業者が物件を管理することです。近いうちに売却を予定しているオーナーは、非自用の区分が土地増値税と房地合一税の買い替え還付に与える影響も確認してください。自住優遇と買い替えによる税還付をご覧ください。
よくある質問
3つのうち最も税金が安いのはどれですか？
通常は社会住宅包租代管が最も安く（所得税の必要経費率60%、家屋税1.2%、地価税80%減免）、次が公益出租人（必要経費率43%、家屋税と地価税は同じ税率）です。一般賃貸が最も多く払います。
受け身で公益出租人になる場合と、自ら社会住宅に参加する場合の税額の差はどのくらいですか？
家屋税と地価税は同じです（1.2%と2‰）。違いは所得税の必要経費率で、公益出租人は43%、社会住宅は60%です。家賃が高いほど差は大きくなります。
民間の包租代管業者は社会住宅の制度と同じですか？
違います。民間の管理では1物件あたり月NT$6,000の非課税枠しかなく、家屋税と地価税の優遇は各市の条例次第です。社会住宅包租代管ではNT$15,000の非課税枠、家屋税1.2%、地価税80%減免が受けられます。
社会住宅包租代管にデメリットはありますか？
主な制約は、借主を政府がマッチングすることと、家賃が通常は相場より低いことです。近く売却を予定しているオーナーは、非自用の区分が土地増値税と房地合一税の買い替え還付に与える影響にも注意してください。
制度に参加すると、申告していなかった家賃に追徴課税されますか？
されません。規定上、これらの制度による契約は税の優遇のためだけに使われ、家主の過去の家賃収入を調査する根拠にはできません。
まとめ
唯一の最善の方式はなく、管理の必要性と物件の今後の計画に合ったものがあるだけです。ただ、正直な申告と制度の非課税枠の組み合わせは、申告しない一般賃貸をほぼ必ず上回ります。お問い合わせページから物件の状況をお知らせいただければ、合った方式選びをお手伝いします。要件の詳細は公益出租人のガイドをご覧ください。