「家賃収入はどの欄に書き、どのコードを選ぶのか」。毎年の申告シーズンに最も多くの大家さんがつまずく質問です。当社の答えはこうです。一般の賃貸なら特別なコードは不要で、そのまま賃貸所得として申告します。政府委託の管理業者が管理する物件は74S、政府委託の転貸業者を通す物件は51R、そして入居者の家賃補助が承認された後に認定される公益出租人は74Gを使います。
本ガイドでは、申告コード、財政部国税局が照合する内容、房屋税と地価税の期限、よくある三つの誤りを整理します。区分の選び方は賃貸の三つの方式と大家の税負担比較をご覧ください。
どの申告コードを使うか
| 区分 | 申告コード | 条件 |
|---|---|---|
| 一般の賃貸 | コードなし | 賃貸所得欄に直接申告。43%の標準必要経費か、実額による経費計上を選択 |
| 転貸（社会住宅の転貸・代理管理） | 51R | 政府委託の転貸業者と3年間の転貸契約を結び、業者が中間の貸主として再賃貸する |
| 代理管理（社会住宅の転貸・代理管理） | 74S | 政府委託の管理業者が物件を管理し、大家は入居者と直接1年（更新可）の賃貸借契約を結ぶ |
| 公益出租人 | 74G | 入居者の家賃補助申請が承認されると主管機関が直接認定。別途の申請は不要 |
コードは国土管理署の申告シーズンの公告に従います。
当社の見解： すでに公益出租人として認定されているか分からない場合は、申告前に内政部の公益出租人照会サイトで確認し、対応するコードを使ってください。払いすぎを防げます。
外国籍の方へ： 51R、74S、74Gはいずれも政府の制度に基づくもので、特に74Gは入居者の家賃補助の承認に連動します。外国籍の所有者は、コードなしの一般賃貸として申告するケースが最も多くなります。いずれかの制度が該当しそうな場合は、申告前にお問い合わせページから当社にご相談ください。
税務当局が照合する内容
近年、財政部は複数のデータを自動照合し、家賃収入を申告していない大家を特定しています。よくある情報源は次のとおりです。
- 入居者の家賃補助申請、および入居者が自身の申告で計上した家賃控除。
- 水道・電気の異常な使用量。たとえば空き家のはずなのに明らかな使用量がある場合。
- 賃貸借契約の公証記録と公証費用の申告。
- 売却や相続などの不動産の移転。その時点で、過去に申告せず賃貸していなかったかが確認されます。
当社の見解： 未申告の家賃が見つかれば、大家は利息付きの追徴課税、税額の1〜3倍の過料、悪質な場合は刑事責任に直面します。運を天に任せるより、公益出租人になるか転貸・代理管理制度に参加する機会を使って、収入を表に出しましょう。規定上、これらの制度のデータは過去の未申告所得の追及には使われません。
監査の仕組みと罰則の詳細は大家への税務調査のガイドで解説しています。
房屋税・地価税・所得税の期限
| 税目 | 課税月 | 減免・用途変更の期限 |
|---|---|---|
| 房屋税（房屋稅、家屋税） | 毎年5月に課税 | 房屋税の課税基準日前30日以内に用途変更または減免を申請。過ぎれば次期から適用 |
| 地価税（地價稅） | 毎年11月に課税 | 地価税の課税基準日の40日前（9月22日ごろ）までに減免を申請。過ぎれば翌年から適用 |
| 綜合所得税（綜合所得稅） | 毎年5月1日〜6月30日に申告 | 家賃収入はその年の申告に含める。期限後申告は加算税と利息の対象 |
房屋税条例（房屋稅條例）と土地税法の地価税に関する規定に基づきます。
当社の見解： 期限を逃して最も多い損失は、優遇の要件を満たしているのに適用が1期遅れることです。賃貸を始めたらすぐに用途変更を届け出て、最初から正しい税率が適用されるようにしましょう。
よくある三つの誤り
| 誤り | 結果 | 正しい対応 |
|---|---|---|
| 家賃収入を申告しない | 追徴課税に加え1〜3倍の過料。悪質な場合は刑事責任も | 正直に申告する。43%の標準必要経費を使うか、月NT$15,000の控除がある公益出租人になる |
| 賃貸後も自用住宅の税率のまま | 房屋税・地価税の不足分を追徴される | 賃貸後すぐに用途変更を届け出て、該当する減免は期限内に申請する |
| 民間の管理業者を社会住宅制度と混同する | 控除やコードを誤り、申告が不正確になる | 業者が政府委託の社会住宅転貸・代理管理業者であることを確認してから、対応するコードを使う |
当社の見解： 申告シーズンの前に、賃貸しているすべての物件とその区分（一般、公益出租人、転貸・代理管理）を一覧にし、上のコード表と一つずつ照らし合わせましょう。これが最も間違いの少ない方法です。
入居者が法人の場合
入居者が法人の場合、法人は支払う家賃から源泉徴収を行い、源泉徴収票を発行します。大家はそれを年間の申告で精算します。この仕組みと、3%の営業用房屋税率については法人に貸す場合で解説しています。
よくある質問
51R・74S・74Gのコードを間違えて申告したら？
控除や経費率が誤って計算され、払いすぎたり不足したりする可能性があります。まず実際の賃貸区分を確認してから表に従ってください。迷ったら国税局か会計士に相談しましょう。
申告せずに貸していることが、なぜ税務当局に分かるのですか？
財政部は家賃補助申請、水道光熱の異常な使用量、公証記録など複数のデータを照合し、未申告の大家を特定しています。
賃貸開始後、どれくらいで用途変更を届け出るべきですか？
賃貸後できるだけ早く届け出て、減免税率は房屋税の課税基準日前30日以内に申請してください。それを過ぎると、新しい税率は次期からしか適用されません。
家賃収入の未申告の罰則はどれくらい重いですか？
追徴課税と利息に加え、税額の1〜3倍の過料が科される可能性があり、悪質な場合は刑事責任も問われます。賭ける価値はありません。
地価税の9月22日の期限を逃しました。どうなりますか？
期限後の申請は翌年から効力が生じ、当年は従来の税率で課税されます。次回はもっと早めに申請を計画しましょう。
まとめ
家賃収入の申告は見た目より簡単です。区分のコードを確認し、期限を一つずつこなせば、払いすぎも追徴も避けられます。お問い合わせページから賃貸の状況をお知らせいただければ、該当するコードを確認します。あわせて家賃の数字をお送りいただければ、大家向けの税額も試算します。