想幫助有需要的租客，同時減輕自己的稅務負擔？成為公益出租人便可兩者兼得。簡而言之：把住宅物業租予符合政府租金補貼資格的租客，經主管機關認定後，業主即取得公益出租人身分，可享地方稅（地價稅及房屋稅）及所得稅優惠，並獲行政支援。
本文說明資格條件、兩種認定途徑、三項稅務優惠、需要留意的風險，以及我們最常被問到的問題。此計劃與其他出租方式的比較，見三種出租方式。
基本要求：快速檢查
- 住宅用途。 物業須屬住家用並合法使用，不得有違法分間或違反建築管理的情況。
- 租客資格。 租客須符合中央或地方租金補貼資格，且申請已獲核准。
- 書面租約及登記。 須有書面租約，並按所屬縣市規定完成租賃登記或申報。
- 稅務妥當。 已申報並繳納房屋稅及地價稅，申報用途與實際用途相符。
各縣市細節有別，以當地政府公告為準。
外籍及港澳人士須知： 此計劃所依據的租金補貼屬台灣政府計劃，由租客申請；而其所比照的自住房屋稅及地價稅稅率，一般要求業主或家人設有戶籍。外籍業主不應假設能取得認定或享有較低稅率。倚賴此計劃前，請先透過聯絡頁面向我們查詢。
兩種認定途徑
途徑一：業主申請。 備妥權狀或稅單、身分證明及書面租約，向縣市政府申請。獲批後會收到公益出租人認定函。
途徑二：政府直接認定。 租客申請租金補貼並獲核准後，地方政府可直接認定業主為公益出租人，毋須另行申請，優惠隨之生效。
提醒：申請租金補貼是租客的權利。業主如拒絕提供租客所需文件，令租客無法申請，可能引發消費糾紛並面臨罰款風險。
三項稅務優惠
獲認定後，常見的三項優惠如下，實務上以中央法規及地方政府公告為準。
| 稅項 | 優惠 | 說明 |
|---|---|---|
| 房屋稅 | 比照自住 | 約1.2%（大部分縣市的自住稅率）。是否適用視乎地方規定及用途分類 |
| 所得稅 | 租金收入免稅額 | 每個物業每年新台幣180,000元（每月新台幣15,000元）免稅；超出部分按一般租賃所得規定課稅（例如43%必要費用扣除） |
| 地價稅 | 比照自用住宅用地 | 約2‰（0.2%）。資格由地方核定，須留意自用與出租之間的界線 |
簡單計算例子
月租新台幣25,000元，年租即新台幣300,000元。免稅額新台幣180,000元，超出部分新台幣120,000元。以43%必要費用扣除計算超出部分的應稅租賃所得：新台幣120,000元 × (1 − 43%) = 新台幣68,400元。以綜合所得稅12%稅階計，稅額約為新台幣8,208元（實際數字視乎閣下的稅階及扣除額）。
公式：(年租金 − 新台幣180,000元) × (1 − 43%) = 應稅租賃所得。請透過聯絡頁面提供數字，我們會為您計算。與一般出租及社會住宅包租的比較實例，見業主稅負比較。
需要留意的風險與限制
- 地方稅下的自用與出租。 「自用」與「出租」互相排斥。即使租客把戶籍設於該物業，出租物業亦不屬自用。房屋稅及地價稅能否按自住稅率課徵，仍視乎地方稅務規定及核定。
- 出售時的稅務影響。 曾經出租的紀錄，可能影響日後部分自用優惠的資格，例如土地增值稅自用稅率。計劃出售前應先評估，這是最容易被忽略的成本。見賣樓稅費與實收金額。
- 租客資格變動。 如租客的補貼被取消，或更換租客而未重新認定，公益出租人身分可能終止。租約或租客如有變動，須按規定申報。
- 公司租客。 如由公司承租並以該物業辦理商業登記，房屋稅可能改按營業用稅率（一般為3%或以上）課徵。簽約前確認用途條款，見租予公司。
與報稅的配合
公益出租人以代號74G申報租賃所得。租客把戶籍設於該物業並不影響閣下的業權，而住宅租賃定型化契約亦不容許加入禁止遷入戶籍的條款，見租客遷入戶籍。代號表及申報期限見申報租金收入。
常見問題
可否在租約寫明「租客不得申請租金補貼」？
不建議，且通常無效。租客可憑實際居住申請補貼，以定型化條款限制法定權利，實務上一般不獲承認。
親屬之間的租賃可以符合資格嗎？
大部分補貼計劃不接受直系親屬之間的租約（請查閱最新地方公告），因此在這種情況下難以取得公益出租人認定。
更換租客後，我的身分會否失效？
原獲核准的租客遷出或被替換時，須按規定重新提交文件，新租客亦須符合補貼資格。未完成變更的話，公益出租人身分可能失效。
房屋稅及地價稅的用途分類是否需要更改？
確保稅籍資料的分類與實際用途一致，並申請該分類可享的優惠。用途如有改變，應向稅務機關申報，以免日後被追補稅款及罰款。
結語
公益出租人身分是一條中間路線：閣下仍可自行挑選租客、自行管理物業，同時憑每年新台幣180,000元免稅額及自住地方稅率大幅減輕稅負。歡迎透過聯絡頁面告訴我們閣下的物業及租客情況，我們可協助檢查閣下是否符合資格、數字是否划算。