把物業租予公司作辦公室或員工宿舍，租金往往比租予個人高，但稅務陷阱亦更多。房屋稅可由1.2%跳升至3%，公司會從租金中扣繳10%所得稅，單次付款達新台幣20,000元或以上還要另扣2.11%二代健保補充保費。簽約前沒有算清楚的業主，報稅時便會大吃一驚。
本文列出租客為法人時業主最易遇上的四大陷阱，以及可保障閣下的合約條款。各種出租方式的整體比較，見業主稅負比較。
三個重要數字
- 營業用房屋稅：3%，台中市為固定稅率，自住則為1.2%。
- 租金所得稅扣繳：10%，由公司付款時扣除。
- 二代健保門檻：單次新台幣20,000元；達到或超過者，另扣2.11%補充保費。
以上依據台中市房屋稅徵收率自治條例、《所得稅法》及《全民健康保險法》（健保法），更新於2026年7月。
陷阱一：房屋稅可能由1.2%跳升至3%
我們的答案是：物業一旦實際用於公司業務，不論作辦公室、會議室、倉庫或員工工作場所，房屋稅便按營業用稅率課徵，在台中為固定3%，而非自住的1.2%。即使公司未把營業地址登記於此，只要實際作營業用途便已足夠。不少業主以為「沒有登記地址便沒問題」，這是錯的。
| 物業用途 | 房屋稅稅率 |
|---|---|
| 全國單一自住 | 1% |
| 自住，或由公益出租人出租 | 1.2% |
| 非自住住宅（按全國持有戶數分級） | 1.5%至4.8% |
| 營業用、私人醫院、診所或自由職業事務所 | 3% |
稅率依據台中市房屋稅徵收率自治條例。
富盛觀點： 如物業只有部分由公司使用，例如其中一層作辦公及儲物、其他樓層仍屬住宅，可向地方稅務局申請按實際使用面積分別課稅，但非住家用部分不得少於總面積的六分之一。用途改變後30日內須申報，以免被追溯課稅。
陷阱二：公司先扣10%才付款
租客為公司時，公司每次付租都會扣繳10%所得稅，業主收到的是淨額。年度結束後，業主申報綜合所得稅，多退少補。公司會發出扣繳憑單，報稅時請與自己的紀錄核對。
計算租賃所得淨額時，可從兩種方法中選擇其一：扣除43%標準必要費用，毋須收據（租金 × 57%即為計入所得的金額）；或列舉實際成本，例如按揭利息、房屋稅、地價稅、維修及保險，並須保存收據。按揭利息較高的較新物業，列舉扣除通常較省稅。
富盛觀點： 簽約時應與公司議定租金屬含稅還是未稅，以免日後為扣繳款項由誰負擔而爭拗。請透過聯絡頁面提供數字，我們會為您以含稅或未稅方式換算扣繳金額。
陷阱三：二代健保補充保費
單次租金付款只要達新台幣20,000元或以上，公司除扣繳10%所得稅外，還會扣除2.11%二代健保補充保費。兩者分開計算、分開扣除。低於新台幣20,000元則兩者均不扣，但公司仍須於翌年1月底前向稅務機關申報免扣繳憑單。
| 單次租金付款 | 10%所得稅扣繳 | 2.11%健保補充保費 |
|---|---|---|
| 低於新台幣20,000元 | 不扣繳（仍須申報） | 不扣 |
| 新台幣20,000元或以上 | 扣繳 | 扣除 |
2.11%費率延續適用於民國115年（2026年）。
富盛觀點： 月租低於新台幣20,000元可避開補充保費，但亦代表租金偏低。大部分辦公室及宿舍租約都高於新台幣20,000元，因此應把保費計入定價，而不是簽約後才發現實收租金比預期少。
陷阱四：出售時失去自住優惠
如日後計劃出售物業，租予公司會影響閣下能否享有土地增值稅及房地合一稅的自用住宅稅率。這些稅率要求業主或家人實際居住，且沒有出租或營業用途。公司辦公室或宿舍顯然不符合，出售時便無法享有較低稅率。見賣樓稅費與實收金額及自住免稅額。
此外，如公司把營業登記地址遷入閣下的物業，閣下會被要求簽署同意書。應在租約寫明租期屆滿或提前終止時，公司須把登記遷出，以免租約結束後登記仍留在閣下的地址，引致查核上的麻煩。
富盛觀點： 對於短期內計劃出售的物業，我們一定建議先估算失去自用優惠的代價，再決定是否租予公司。額外的租金未必足以彌補自用稅率所省下的稅款。
外籍及港澳人士須知： 1.2%自住房屋稅稅率及出售時的自用稅率，一般要求業主或家人設有戶籍，而外籍業主通常沒有。對外籍業主而言，陷阱四帶來的改變不及本地業主大，但3%營業用稅率、10%扣繳及2.11%補充保費則全數適用。如需計算淨額，請透過聯絡頁面向我們查詢。
合約提醒：請公司負責人擔任連帶保證人
租予公司時，應要求其負責人以個人身分簽署為連帶保證人。公司一旦結業或解散，欠租及損壞仍有人負責。租約亦應寫明租金是否含稅及健保補充保費、公司停業或解散時的通知義務，以及回復原狀義務的範圍。把租約公證並附強制執行條款，可再多一層保障，見租約公證。
常見問題
公司沒有把營業登記設於我的地址，房屋稅仍是3%嗎？
是。房屋稅按實際用途課徵。物業如實際用於公司業務，即使沒有營業登記，甚至業務已停止但未申報變更用途，仍適用3%稅率。
單次租金付款低於新台幣20,000元，會否被扣款？
不會。10%所得稅扣繳及2.11%健保補充保費，均在單次付款達新台幣20,000元時才開始。低於此數，公司仍須申報免扣繳憑單。
租予公司會否影響我出售時的自住優惠？
會。自用土地稅率要求沒有出租及營業用途。公司辦公室或宿舍不符合此要求，出售時便無法享有優惠。
租金收入可如何扣除費用？
二擇其一：43%標準扣除，毋須收據；或列舉實際成本（按揭利息、房屋稅、地價稅、維修等），須附收據。按揭利息較高的，通常以列舉扣除較有利。
大廈部分是我的住所、部分租予公司，房屋稅如何計算？
向地方稅務局申請按實際面積，分別以住家用及非住家用稅率課稅。非住家用部分不得少於總面積的六分之一，並須在用途改變後30日內申報。
結語
公司租金通常較高，但必須把3%房屋稅、10%扣繳、2.11%健保補充保費及失去自用優惠全部計算在內，才看得到真正的淨回報。歡迎透過聯絡頁面把擬議條款發給我們，我們可為閣下計算實際稅額及實收租金。