林太太出租一個舊單位，每年都問我們同一個問題：「出租方式真的會令稅款差那麼多嗎？」會，而且差很多。同一個物業、同樣的租金，按一般出租、公益出租人，或社宅包租代管身份課稅，每年稅款可相差五倍以上。
本文以同一租金數字，按2026年規定計算三種身份。實際如何選擇，請參閱三種出租方式。
三個關鍵數字
- 每年NT$180,000免稅：適用於公益出租人及社宅業主，即每個物業每月NT$15,000。
- 60%必要費用率：社宅包租代管適用，是三者中最高、節稅最多的。
- 房屋稅及地價稅按自住稅率：公益出租人及社宅業主均適用。
以上依據財政部民國114年（2025年）度房屋租賃必要費用標準及《住宅法》第15及23條，更新於2026年7月。
三種身份並列比較
分別在於兩點：免稅額及必要費用率。一般業主兩項優惠都沒有；公益出租人多了免稅額；社宅業主享有同樣的免稅額，再加上較高的費用率。
| 身份 | 免稅額（每個物業每月） | 必要費用率 | 房屋稅／地價稅 |
|---|---|---|---|
| 一般業主（自行出租） | 無 | 43% | 一般稅率 |
| 公益出租人（租客租金補貼獲批即自動認定，或自行申請） | NT$15,000 | 43% | 視同自住（房屋稅約1.2%，地價稅約2‰） |
| 社宅包租代管（租予弱勢家庭） | NT$15,000 | 60% | 視同自住（房屋稅約1.2%，地價稅約2‰） |
富盛觀點： 不少業主以為「包租代管」就是每月NT$6,000免稅額及53%費用率。那是《租賃住宅市場發展及管理條例》第17條下租予一般租客的一般包租代管，優惠較少。本文比較的是《住宅法》第23條下的社宅包租代管，租予經濟或社會弱勢家庭，享有與公益出租人相同的每月NT$15,000（每年NT$180,000）免稅額。分別在於費用率，60%對43%；但您必須與業者簽約，而租客必須是弱勢家庭。
外籍及港澳人士須知： 這兩種身份所比照的自住房屋稅及地價稅稅率，一般要求業主或其家人設有戶籍；而觸發公益出租人身份的租金補貼，是本地的補貼計劃。外籍業主不應假設這些稅率適用。請按一般稅率規劃，並透過聯絡頁面向我們查詢。
一般業主：43%費用率
一般業主沒有免稅額。租金收入乘以57%（扣除43%必要費用後），併入綜合所得稅。沒有單據時，適用財政部統一的43%費用率，無須提供發票。如按揭利息、維修、房屋稅及地價稅等實際成本超過租金的43%，列舉扣除會更省。
計算例子：林太太的租金為每月NT$20,000，每年NT$240,000。按43%扣除：NT$240,000 × 57% = 租賃所得NT$136,800。以12%邊際稅率計：NT$136,800 × 12% = 稅額約NT$16,416。
富盛觀點： 買入後第一年，按揭利息、裝修及代理費用較高，列舉扣除通常較划算。成本回落後，第二年可改回43%標準扣除。每年都可重新選擇，並非一經選定便不能更改。
公益出租人：租客獲補貼即認定
租客一旦申請並獲批租金補貼，地方政府便會直接認定業主為公益出租人，無須另行申請，並適用每月NT$15,000（每年NT$180,000）免稅額。業主亦可直接向市政府申請，毋須等候租客。
計算例子：同樣是每月NT$20,000，每年NT$240,000。先扣除NT$180,000免稅額：NT$240,000 − NT$180,000 = NT$60,000。再扣除43%費用：NT$60,000 × 57% = 租賃所得NT$34,200。以12%計：NT$34,200 × 12% = 稅額約NT$4,104，比一般業主的NT$16,416少約四分之三。
獲認定後，房屋稅可按自住稅率（約1.2%）課徵，地價稅可按自用住宅用地稅率（約2‰）課徵。這是折衷選擇：無須與業者簽約，仍可大幅節稅。詳情請參閱公益出租人指南。
富盛觀點： 業主最怕的通常不是稅，而是多一道行政手續。公益出租人身份由政府直接認定，業主無須額外做任何事，只要租約沒有寫上無法執行的「不得申請補貼」條款即可。
社宅包租代管：60%費用率，但中間隔著業者
在這個計劃下，業主把物業交由包租代管業者，由業者租予經濟或社會弱勢家庭。《住宅法》第23條因而給予三者中最高的必要費用率：60%。免稅額同樣為每月NT$15,000（每年NT$180,000）。分別在於，免稅額以上的租金只有40%計入所得（100% − 60%），而公益出租人則為57%（100% − 43%），相差17個百分點。
如改為租予一般家庭，便屬第17條下的一般包租代管：每月NT$6,000免稅，其後NT$6,000至NT$20,000部分按53%扣除費用，NT$20,000以上部分按43%。
計算例子：NT$240,000 − NT$180,000 = NT$60,000；NT$60,000 × 40% = 租賃所得NT$24,000；以12%計：NT$24,000 × 12% = 約NT$2,880，比一般業主的NT$16,416少八成以上。
代價是租金通常低於市價（實務上約為80%至90%），而且由業者管理租務，業主不能自行挑選租客或直接收租。這適合想擺脫管理工作、追求最大節稅效果的業主。如您重視自行挑選租客及調整租金，一般出租或公益出租人身份可能更合適。
NT$180,000免稅額是公益出租人身份（《住宅法》第15條）與租予弱勢家庭的社宅出租（第23條）共用的單一免稅額。
富盛觀點： 擁有多個物業、想省心的業主，適合社宅包租代管。只有一個物業、想保留租客及租金主導權的業主，通常以公益出租人身份最合適：無須經過業者，仍可省下一半以上稅款。
常見稅務陷阱
- 沒有申報租金。 國稅局可比對內政部租金補貼系統及水電資料。一經發現須補稅及罰款，追溯期最長5年；情節嚴重者，另依《稅捐稽徵法》第41條負刑事責任。
- 「租給家人不用繳稅」 是錯的。只要收取租金，《所得稅法》第14條第1項第5類便視之為財產租賃所得，分別只在於身份。
- 房屋稅及地價稅的自住稅率取決於申報用途。 只有公益出租人及社宅業主符合資格。用途不明的一般出租，可能被按較高的非自住稅率課徵，而且通常不會追溯更正。
申報代號及期限請參閱申報租金收入，稽查計劃請參閱業主稅務稽查。
常見問題
三種身份相差多少？
年租NT$240,000、稅率12%：一般業主約NT$16,416；公益出租人約NT$4,104；社宅業主約NT$2,880。後兩者共用每月NT$15,000（每年NT$180,000）免稅額，而社宅的費用率較高（60%對43%）。
公益出租人身份一定要自己申請嗎？
不一定。租客的租金補貼一經批准，地方政府便直接認定業主身份。業主亦可向市政府申請，兩種途徑皆可。
60%必要費用率是甚麼意思？
NT$180,000免稅額以上的租金，只有40%計入應稅租賃所得，60%視為費用。這比公益出租人的57%（43%費用率）稅基更低。
租給家人或員工，仍要申報租金嗎？
要。只要收取租金，無論雙方關係如何，《所得稅法》都視之為財產租賃所得。
沒有申報租金收入會怎樣？
稅局可比對租金補貼系統及水電資料。除補稅外，還有罰款，追溯期最長5年；情節嚴重者須依《稅捐稽徵法》負刑事責任。
取得公益出租人身份後，房屋稅及地價稅會改變嗎？
會。房屋稅約1.2%，地價稅約2‰，前提是申報用途與實際用途相符。
總結
先計算免稅額，再計算費用率，選擇便會清楚。透過聯絡頁面告訴我們您的租金及出租安排，我們可為您估算差額。