權狀寫明30坪，走進單位卻只有20坪室內面積。台灣的首次置業人士大多會問同一個問題：我是不是被騙了？通常不是。在台中較新的重劃區，電梯大樓的公設比略高於30%屬正常。一坪約為3.3平方米；公設比是指你的登記面積中，屬於大堂、樓梯、電梯廳等共用空間，而非你家大門以內的比例。
先看三個參考點：
| 建築類型 | 一般公設比 | 備註 |
|---|---|---|
| 近年落成的電梯大樓 | 30至35% | 市場常見範圍，並非法定數字 |
| 電梯華廈 | 15至25% | 多為10層或以下 |
| 法定上限 | 無 | 現行法例沒有條文限制公設比 |
範圍屬市場觀察；法律要點以內政部公告為準（資料更新至2026年9月）。
簡答：四個因素疊加
公設比偏高甚少是騙局，而是四個因素共同造成：逃生規定令樓梯間及電梯廳變大、高樓層而每層戶數少、發展商增加共用設施，以及登記方式改變令數字看來比以前高。
原因一：2005年7月起的逃生規定
8層或以上的建築物必須設置兩座直通樓梯。這是新大樓公設比超過30%的最主要原因。規定出自《建築技術規則》建築設計施工編第95條，自民國94年（2005年）7月起實施。較高的建築物還須加設緊急升降機及排煙室。在此之前落成的大樓，公設比多在二成多；之後落成的則多超過30%。
原因二：樓層越高，每層戶數越少
無論每層兩戶還是八戶，都需要電梯、樓梯、電梯廳及機房。分擔的戶數越少，每戶負擔越多。假設一層的電梯廳、樓梯及電梯合共25坪，每戶室內面積25坪（只計該層）：
| 每層戶數 | 每戶分擔 | 單計此項的公設比 |
|---|---|---|
| 8戶 | 25 ÷ 8 = 3.13坪 | 約11.1% |
| 4戶 | 25 ÷ 4 = 6.25坪 | 20% |
同樣的樓梯、同樣的電梯，每層四戶的分擔卻是兩倍。
原因三：發展商的設施，實用還是灌水
大堂、健身室、泳池及宴會廳要建多少，由發展商決定。兩棟規定相同的新大樓，公設比可以相差很遠，差距通常就來自這裏。問題不在於共用空間有多少，而在於你付錢的部分，自己會不會用。
| 共用空間類型 | 常見例子 | 判斷方法 |
|---|---|---|
| 每日使用 | 入口大堂、收發室、垃圾房 | 面積小，物有所值 |
| 視乎家庭需要 | 健身室、閱讀室、遊戲室 | 有用才值得 |
| 使用率偏低 | 泳池、宴會廳、卡拉OK室 | 面積大，保養成本高 |
共用空間在買樓時付一次錢，之後每月還要繼續付管理費來維持。
富盛觀點： 在較舊的社區，泳池或卡拉OK室停用並不罕見。設施關閉後，你付錢買下的坪數不會退還。這是實務提醒，並非統計數據。
原因四：登記方式改變，令數字看來較高
民國107年（2018年）1月1日或以後申請建照的建築物，雨遮及屋簷不再登記。分母縮小，公設比便上升，儘管實際空間完全相同。依據為《地籍測量實施規則》第273條及內政部的解釋。以同一個單位為例：
| 登記制度 | 主建物加附屬建物面積 | 公設面積 | 公設比 |
|---|---|---|---|
| 舊制（雨遮有登記） | 21.5坪，包括1.5坪雨遮 | 10坪 | 31.75% |
| 新制（雨遮不登記） | 20坪 | 10坪 | 33.33% |
完全相同的單位，公設比由31.75%變成33.33%。新項目的數字本來就會略高，比較前要先扣除這個因素。
多少公設比才算合理？
要同類比較：相同建築類型、相同年代。新電梯大樓30至35%屬正常；超過35%就應問清原因。下表屬市場經驗，並非法例。
| 建築類型 | 一般公設比 |
|---|---|
| 透天厝 | 約0至5% |
| 無電梯公寓 | 約5至15% |
| 電梯華廈 | 約15至25% |
| 電梯大樓，2005年7月前取得建照 | 約20至30% |
| 電梯大樓，2005年7月後取得建照 | 約30至35% |
| 基地細、設施多的大樓 | 35%或以上 |
問三個問題。車位面積扣除了沒有？仍包含車位的數字無法比較。比同年代的類似社區高出多少？多出的部分，你實際會用多少？公設比低也不一定較好：舊式無電梯公寓省了公設，但沒有電梯，也沒有管理。
計算方法：公式及例子
車位不屬公設，分子分母都要扣除。
公設比 = 公設坪數 ÷（權狀總坪數 − 車位坪數）× 100%
公設坪數 = 權狀總坪數 − 車位坪數 − 主建物坪數 − 附屬建物坪數
例子：權狀總面積42坪，車位9坪，主建物19.5坪，附屬建物2.4坪。
公設 = 42 − 9 − 19.5 − 2.4 = 11.1坪。公設比 = 11.1 ÷（42 − 9）= 33.64%。
建物所有權狀或建物登記謄本會分別列出主建物、附屬建物及共有部分面積。如數字以平方米計，乘以0.3025即得坪數。請透過聯絡頁面提供數字，我們會為您計算。我們亦可由已知公設比反向推算，估算包括露台及其他附屬空間在內的室內面積；一切以登記數字為準。
以實用坪單價比較，而非權狀坪
要判斷兩個物業哪個較貴，應使用實用面積單價 =（總價 − 車位價）÷ 室內坪數。以下兩個物業均為新台幣1,200萬元，不含車位。
| 項目 | A：新電梯大樓 | B：電梯華廈 |
|---|---|---|
| 權狀面積／公設比 | 30坪／33% | 27坪／20% |
| 室內實用坪數 | 20.1坪 | 21.6坪 |
| 權狀坪單價 | 新台幣40萬元 | 新台幣44.44萬元 |
| 實用坪單價 | 新台幣59.7萬元 | 新台幣55.56萬元 |
以權狀單價看，A似乎較便宜；以實用單價看，B較便宜，室內還多1.5坪。
政府會規管嗎？
截至2026年9月，現行法例沒有任何條文限制公設比，台灣亦未改用實用面積制度。內政部於2025年9月公布「虛坪改革」，方向有三：一般電梯不計入容積、管委會空間設上下限，以及車位改為專有部分，使沒有車位的買家不再分擔車道。實施日期以內政部公告為準，並適用於該日期後申請建照的項目。市場上的現有物業，登記面積不會改變。
三份文件，自行核對公設比
你毋須單憑別人說法。建物登記謄本載有共有部分面積，乘以你的持分即得你的公設坪數。建物測量成果圖顯示附屬建物中有多少是雨遮。不動產說明書列出各項面積及車位的登記方式。說明書還包括哪些內容，可參閱斡旋與要約文件解說。
常見問題
公設比為何這麼高？
四個原因。2005年7月起，8層或以上的建築物須設兩座直通樓梯；每層戶數少，分擔的人也少；發展商增設休閒設施；以及2018年起新建照的雨遮不再登記，令分母縮小。
多少公設比才算合理？
在相同類型及年代之內比較。市場經驗：無電梯公寓約5至15%，電梯華廈約15至25%，2005年7月後取得建照的電梯大樓約30至35%。超過35%屬偏高。
如何計算？
公設比 = 公設坪數 ÷（權狀總坪數 − 車位坪數）× 100%。先扣除車位。
有法定上限嗎？
沒有。截至2026年9月，現行法例沒有條文限制公設比，內政部的改革亦未設上限。
結論
消防規定及樓高造成的公設無法避免，真正要細看的是發展商額外加上的部分。如手邊沒有謄本，請把社區名稱及地址告訴我們，歡迎聯絡我們，我們會幫你計算。其他看樓要點，可參閱看樓檢查清單及二手樓、預售樓與新樓比較。