凶宅是指曾發生非自然死亡的物業。台灣法例對此並無正式定義。實務上，法院及內政部會看三點：事件發生在建築物的專有部分之內、在業主持有期間，以及屬非自然死亡。本文說明如何查證、如何寫入契約，以及事後有甚麼補救途徑。
三個要記住的數字：
| 項目 | 數字 | 說明 |
|---|---|---|
| 實務核心判斷 | 3個要件 | 專有部分、持有期間、非自然死亡 |
| 詐欺撤銷 | 1年 | 自發現詐欺起計，最長10年 |
| 瑕疵擔保 | 5年 | 自交屋起計；須在通知後6個月內行使 |
以《民法》及內政部成屋買賣定型化契約為依據（資料更新至2026年7月）。
定義與披露：兩份文件是關鍵
實務判斷的核心，是業主持有期間在建築物專有部分之內發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡。這也是業主必須在兩份文件中披露的範圍：不動產說明書及建物現況確認書。
新版建物現況確認書自2026年4月1日起實施（內政部於2025年12月19日公告修正），維持雙欄設計。業主須同時勾選持有期間內是否曾發生事件，以及是否知悉持有前曾發生事件，並填寫年月、原因及資料來源。
| 項目 | 範圍 | 業主須填寫 |
|---|---|---|
| 非自然死亡 | 兇殺、自殺、一氧化碳中毒、其他非自然死亡；核心為專有部分加持有期間 | 勾選並註明年月、原因、來源 |
| 持有之前 | 業主是否知悉較早前的事件 | 三選一：確認沒有、知悉有、不知道 |
| 邊緣個案 | 在公共部分或其他單位發生的事件，仍屬影響價值的事實 | 在表格或附約中註明；保守披露，保留證據 |
富盛觀點： 最常見的邊緣個案，是有人從A單位墮下，遺體落在B單位的露台。實務上A單位通常須披露，B單位則不視為凶宅，但對樓價及買家觀感的影響確實存在。我們的建議始終是保守披露並保留證據。法拍屋另有一重保障：根據《強制執行法》第81條，拍賣公告須載明建築物內曾發生非自然死亡等特殊情況。
五個步驟
以下五個步驟應在支付斡旋金（即出價時支付的款項）之前完成。每一步都要留下書面紀錄或截圖，一旦發生爭議便是你的證據。
- 先看文件。 索取最新的不動產說明書，請代理逐條解說，並由雙方簽署。同時填寫建物現況確認書；「持有期間」及「持有之前」兩欄都必須填妥，不能留空。
- 核對公開紀錄。 在實價登錄2.0查閱同一單位及同一社區近期有否明顯低價的成交。以地址加上自殺、兇殺或非自然死亡等關鍵字搜尋司法院裁判書查詢系統。如屬法拍屋，查看公告有否提及非自然死亡。
- 向社區查詢。 以書面向管理委員會或物業管理公司查詢，曾否協助警方或消防處理事故，以及有否事故紀錄。如口頭查詢，請要求書面回覆。亦可向里辦公處及鄰居查詢，但避免指名道姓。
- 契約雙重保障。 加入附約，訂明業主保證條款及據實披露條款，以及違約後果。把可接受的證據來源寫入條款：法院、拍賣公告、政府機關、主流媒體。可請代理或律師草擬，或以內政部定型化契約為範本。
- 全程保留證據。 保存所有表格、訊息、圖片、回覆及截圖。交屋前後為物業拍照。即時保存的證據，永遠勝過事後重構的證據。
實價登錄價格明顯偏低或短期內轉售，只是風險指標，並不能證明是凶宅；價格正常也不能證明沒有問題。指標只提示你要進一步查證，結論要以第1至3步的客觀資料為依據。
為何這麼難查？
因為沒有官方資料庫。台灣有政府網站可查海砂屋及輻射屋，但沒有任何官方渠道可查曾發生非自然死亡的建築物。立法院一份研究報告曾指出這個缺口，並建議由警方通知地政事務所建立登記，但由於該詞在法律上沒有定義，而公開地址又涉及私隱及標籤問題，至今仍未建立。
第二個缺口在於披露制度本身。不動產說明書只強制業主申報自己持有期間的事件；對於更早的期間，只問業主是否知悉。經過幾手轉售後，現任業主可能真的不知道。實價登錄雖會註明特殊交易，但資料只由2012年啟用時開始，而台灣建築物的平均樓齡已超過30年。
第三個缺口是私隱。警方及里長通常不會談論特定地址的事件。民間的群眾資料網站及一款事故地圖應用程式依賴用戶舉報及新聞索引，有遺漏也有錯誤，法院不會接納為唯一證據。只宜作為初步線索，之後仍要回到五個步驟。
交屋後才發現？補救途徑與期限
如交屋後才發現業主隱瞞，法律提供兩條途徑，期限差異很大。
瑕疵擔保（《民法》第354條及第359條）：你可以解除契約或請求減少價金。根據第365條，你須在通知業主後6個月內行使，且最遲不超過交屋後5年。如業主故意隱瞞瑕疵，6個月的限制不適用，但5年的限制仍然適用。
詐欺撤銷（《民法》第92條及第93條）：如能證明業主或代理故意隱瞞或作出失實陳述，你可以撤銷購買的意思表示。期限為發現詐欺後1年內，且最遲不超過意思表示後10年。
代理責任：根據《不動產經紀業管理條例》第26條，經紀人員因故意或過失致生損害，經紀業與經紀人員須負連帶賠償責任。這正是第1步簽署的重要之處：簽名同時確認代理已盡查詢義務。
富盛觀點： 期限由知悉時起計，但法院也會考慮你「應該知悉」的時間。如你聽到傳聞卻置之不理，時效可能已經開始計算。發現不妥後的第一個星期，要同時做三件事：保存證據、以掛號信通知業主、諮詢律師。
常見問題
凶宅的法律定義是甚麼？
沒有法律定義。實務判斷有三個要件：在建築物專有部分之內、在業主持有期間、發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡。建物現況確認書亦要求業主申報是否知悉較早前的事件。
如何查證某一個物業？
按五個步驟進行：逐條解說不動產說明書及填寫現況確認書；查閱實價登錄及法院判決；以書面向管理委員會查詢；在附約中加入業主保證；全程保留證據。任何單一渠道都可能有遺漏。
網上凶宅資料庫可靠嗎？
只能作為線索。資料來自用戶舉報加新聞索引，未經核實，法院亦不接納為唯一證據。請透過判決、拍賣公告及管理委員會的書面回覆確認。
同一大廈其他單位出過事，我的單位算凶宅嗎？
一般不算。界線在於專有部分，因此在其他單位或公共部分發生的事件，一般不會令你的單位成為凶宅。邊緣個案中，通常由事發單位負責披露。如擔心影響樓價，可要求業主在附約中作出保證。
交屋後才發現怎麼辦？
兩條途徑：瑕疵擔保（解除契約或減少價金，須在通知後6個月內、且最遲交屋後5年內行使），或在能證明故意隱瞞時以詐欺撤銷（發現後1年內，最長10年）。經紀業須就故意或過失負連帶責任。第一個星期內，請保存證據、寄出掛號通知並諮詢律師。
結論
「萬一買到凶宅怎麼辦」的答案，不是多問幾位鄰居，而是完成五個步驟並即時保留證據。我們每天在台中各社區工作，可協助把披露條款寫入你的附約；請把你考慮的社區告訴我們，歡迎聯絡我們。本頁僅屬一般資訊，並非法律意見；具體個案請諮詢律師。相關文章：斡旋與要約文件解說及買樓流程。