台中の中古マンションで、買主を最もためらわせる問題が雨漏り・漏水です。対処は2段階に分けて考えます。購入前は、目と雨の日と機器を使って問題を見つけ、契約書に書き込みます。購入後は、民法の瑕疵担保責任、契約書、公寓大廈管理条例（区分所有法に相当）が責任の所在を決めます。
覚えておきたい3つの期限です。
| 項目 | 期限 | 根拠 |
|---|---|---|
| 売主に瑕疵を通知した後 | 6か月以内に解除または減額請求 | 民法第365条 |
| 引き渡しから | 最長5年 | 民法第365条 |
| 予約販売物件の保証 | 構造15年、固定建材・設備1年 | 予約販売契約の強制記載事項第17項 |
民法第354〜366条と予約販売売買契約の強制記載事項に基づきます（更新日2026-09-20）。
購入前：漏水の見つけ方
まず5か所を確認します。天井、窓枠の四隅、浴室の外側の壁、屋上のスラブ、外壁です。そのうえで雨の日にもう一度行きます。
- 白華と水染み：白い粉状の結晶、塗装の膨れや剥がれ、天井の黄褐色のしみ。
- 塗装のむら：1面の壁だけが塗り直されていたら、理由を聞いてください。新しい塗装は跡を隠せても、湿気は隠せません。
- 窓の角と浴室の壁：最も漏れやすいのは窓の角です。浴室の防水が切れると、まず浴室の隣の部屋の壁と巾木に表れます。
- 屋上と外壁：屋上防水のひび割れや水たまり、外壁タイルの浮きを確認します。
- 雨の日の内見：雨の後24時間以内にもう一度行くと、新しいしみが最もはっきり見えます。
- 機器：水分計は壁の含水率を測り、赤外線サーモグラフィは壁の中の温度差を映して、目では分からない湿気を見つけます。これは一次スクリーニングであり、完全な報告書ではありません。報告書が必要なら検査会社を使ってください。住宅検査チェックリストをご覧ください。その他の項目は内見チェックリストにあります。
購入後：法律が与えてくれるもの
根拠は民法の物の瑕疵担保責任（物之瑕疵擔保責任）です。売主は、引き渡し時に住宅の価値や効用を減らす瑕疵がないことを保証します。買主は減額を請求でき、重大な場合は契約を解除できます。
| 民法 | 規定 | 買主にとっての意味 |
|---|---|---|
| 第354条 | 危険の移転時に価値や効用を減らす瑕疵がないことを売主が保証 | 漏水は通常の効用を減らす瑕疵に当たる |
| 第355条 | 署名時に買主が知っていた瑕疵について売主は責任を負わない。ただし売主が故意に告げなかった場合を除く | 現況確認書にすでに記載され署名した漏水は、後から請求しにくい |
| 第356条 | 買主は速やかに検査し、発見したら通知しなければならない。通知しなければ承認したものとみなす | 引き渡し後すぐに検査し、直ちに書面で通知する |
| 第359条 | 買主は解除または減額を請求できる。解除が明らかに不公平な場合は減額のみ | 漏水の多くは減額か補修で決着し、解除のハードルは高い |
| 第365条 | 通知から6か月、または引き渡しから5年以内に行使しなければ権利は消滅。売主が故意に告げなかった場合は6か月の制限は適用されない | 6か月と5年の両方の期限を覚えておく |
| 第366条 | 売主が故意に告げなかった場合、担保責任を免除する特約は無効 | 「現状有姿」でも故意の隠蔽は免れない |
条文は全国法規資料庫で確認しました（更新日2026-09-20）。
契約書：「現状有姿」なら責任はないのか
売買契約書に添付される建物現況確認書には漏水の欄があります。売主は、漏水の有無、場所、そして引き渡し前に補修するか、現状のまま引き渡すか（減額または買主が補修）にチェックを入れます。これが後の紛争で鍵となる書類です。購入申込書類の解説をご覧ください。
- 「現状有姿」は免責ではありません。通常カバーされるのは、署名時に買主が知っていて書面に記載された内容だけです。壁の中に隠れていて引き渡し後に見つかった漏水は、なお売主の責任となることがあり、売主が故意に告げなかった場合の免責は無効です（第355条・第366条）。裁判所は個別に判断します。ここでは慎重な解釈を示しています。
- 「なし」にチェックするより、書き込む。既知の漏水については、「引き渡し前に売主が補修し買主が確認する」または具体的な減額に合意します。
- 仲介業者の責任：不動産説明書にも漏水の欄があります。不動産経紀業管理条例第26条により、仲介スタッフの故意または過失による損害には仲介業者が連帯して責任を負います。
- 新築・予約販売：内政部の予約販売契約の強制記載事項第17項により、構造は引き渡しから15年、固定建材・設備は1年の保証があります。内政部の解釈では、構造に起因する漏水は15年保証、設備に関連する漏水は1年保証の対象です。建設会社が追加する防水保証は、これより短くしてはなりません。
当社の見解： 現況確認書の「漏水なし」にチェックを入れるのは売主です。引き渡し後に争うより、署名前に雨の日の内見と機器で確かめるほうが効果的です。
漏水の場所はどこか、誰が払うのか
責任は漏水の発生源に従います。自分の専有部分なら自分で補修。共用部分なら管理委員会が補修。2つの住戸の間のスラブとその中の配管は、どちらかに過失がない限り、2戸で分担します。根拠は公寓大廈管理条例（公寓大廈管理條例）第10条・第12条です。
| 状況 | 通常の帰属 | 補修と費用負担 |
|---|---|---|
| 自分の浴室の防水切れ、自分の配管の破裂 | 専有部分 | 自分で補修・負担。下階に漏れたら賠償 |
| 上階の浴室から自分の天井へ漏水 | 上階の専有部分、またはスラブ内の配管 | 発生源が上階住戸なら上階が負担。スラブ内なら2戸で分担、または過失のある側が負担 |
| 外壁からの浸水、屋上テラスの漏水、共用の縦管の逆流 | 共用部分 | 管理委員会が補修し、修繕積立金または区分所有者全員で負担。1戸が原因ならその住戸が負担 |
| 引き渡し前からの中古住宅の漏水 | 売買の瑕疵 | 民法に基づき売主に減額または補修を請求。まず漏水を止める |
| 引き渡し後の新築の漏水 | 建設会社の保証 | 保証条項に基づき補修を求める |
同条例第10条・第12条に基づきます。個々のケースは漏水の発生源調査によります（更新日2026-09-20）。上階の所有者が協力しない場合、同条例第6条は、補修に必要なときは所有者が立ち入りを拒めないと定めています。まず管理委員会に調停を頼み、それでもだめなら所管機関や裁判所が対応できます。
漏水を見つけたときの5ステップ
撮影する、書面で通知する、発生源を突き止める、交渉する、それでもだめなら調停か訴訟。
- 写真と動画：しみ、水滴、日付を記録し、水分計の数値を残し、雨が降るたびにまた撮影します。
- 書面の通知：存証信函（内容証明郵便に相当）など記録が残る方法で、売主と仲介業者に通知します。これで第356条の通知義務を果たしたかどうかが決まります。
- 漏水調査業者：発生源を特定して見積もりを取ります。これが減額や賠償の根拠になります。
- 交渉：見積もりに基づき、補修、減額、費用分担を話し合います。仲介業者を通じた売買なら、その店舗に協力を求めます。
- 調停または訴訟：郷鎮市区の調解委員会に申し立てます（無料）。建設会社や仲介業者が相手なら、消費者保護官への申し立ても可能です。解決しなければ、6か月と5年の期限内に裁判所へ。
購入前に補修の予備費を確保しておきましょう。頭金と売買にかかる費用をご覧ください。
当社の見解： 引き渡しの日には、天井や窓の角も含めてすべての部屋を撮影してください。漏水があるかどうかと、それが引き渡し時からあったと証明できるかどうかは、別の問題です。
よくある質問
引き渡し後に漏水を見つけました。売主に請求できますか？
できます。瑕疵担保責任に基づき、減額や補修を請求でき、重大な場合は解除もできます。直ちに書面で通知し、通知から6か月、引き渡しから5年以内に行動してください。売主が故意に隠していた場合は、6か月の制限は適用されません。
契約書に「現状有姿」とあります。売主は責任を免れますか？
必ずしもそうではありません。「現状有姿」がカバーするのは通常、署名時に知っていて書面に記載された内容だけです。後で見つかった隠れた漏水はなお売主の責任となることがあり、故意に告げなかった場合の免責は無効です。裁判所は個別に判断します。
上階から自宅に漏水しています。誰が払いますか？
発生源によります。上階の専有部分なら上階が負担。スラブやその中の配管なら2戸で分担するか、過失のある側が負担。外壁と屋上は共用部分で、管理委員会が修繕積立金で補修します。
新築の建設会社の保証期間はどのくらいですか？
予約販売契約では、引き渡しから構造15年、固定建材・設備1年の保証が義務付けられています。どちらが適用されるかは原因によります。追加の防水保証は、これより短くしてはなりません。
まとめ
購入前は、雨の日の内見と機器で漏水を見つけ、契約書に書き込みます。購入後は、民法の期限内に、撮影、通知、発生源の特定、交渉、調停を進めます。台中での内見の手配はお問い合わせください。購入の流れもあわせてご覧ください。