初めて家を買う方の一番の不安は、たいていお金そのものより「次に何が起きるか分からない」ことです。本ガイドでは台中での中古住宅の購入を5つの段階に分け、それぞれの費用、時期、落とし穴を解説します。
全体像：申込みから鍵の受け取りまで約6〜8週間
代金は手続きに沿って4回に分けて支払います。斡旋金（斡旋金、申込み時に支払い、後に定金＝手付金に転換）、契約金、用印・納税時の支払い、そして引き渡し時の残代金です。すべての支払いは、銀行または建築経理会社が管理する第三者口座である履約保証専用口座（履約保證專戶、エスクロー）に入り、売主へ直接渡ることはありません。
ステップ1：申込み、二つの方法
正式な申込みには二つの方法があります。申込みと同時に仲介会社へお金を預ける斡旋金と、金銭を伴わない書面の申込みである要約書です。どちらも法的拘束力があります。価格と、引き渡し日を含む条件を提示し、仲介会社が売主と交渉します。売主が署名した瞬間に契約が成立し、斡旋金は代金に充当される定金になります。売主の署名前なら撤回して全額返金されます。署名後に手を引けば定金は没収され、要約書の場合はさらに重く、申込価格の3%の違約金が一般的です。
当社の見解： 売主が承諾すれば、どちらの方法も法的な重みは同じです。違いは先にお金を払うかどうかです。資金に余裕がない、あるいはまだ物件を比較中なら要約書を。確信があり交渉力を高めたいときだけ斡旋金を使いましょう。先に撤退ラインの価格を決めておくこと。交渉期間（通常3日）は値段を詰めるためのもので、決断を先延ばしにするためのものではありません。署名する書類をご覧ください。
ステップ2：契約と用印、お金はエスクローへ
契約日（1週目）。 身分証明書、個人の印鑑（印章）、契約金（通常価格の10%）を持参します。地政士（代書、名義移転を担う国家資格者）が契約書を一条ずつ一緒に確認します。価格と支払期日、引き渡し日、そして漏水や湿気の扱いを含め、現況のまま引き渡すものの範囲です。
契約金は、支払い済みの斡旋金を差し引いてエスクローに入金します。あわせて本票（約束手形）を2枚署名します。1枚は買主が違約した場合に備えて契約金を担保するもの、もう1枚は移転後に残代金を支払えることを保証するものです。売主は権利証の原本と当日発行の謄本（謄本、土地登記簿の抄本）を持参します。
用印（2週目）。 用印は地政事務所が必要とする正式な契約書（公契）を完成させる手続きです。用印時の支払い（通常さらに10%）をエスクローに入金し、売主は1年以内に発行された印鑑証明（印鑑證明）と登録印を用意し、地政士が契税と土地増値税の申告を行います。
当社の見解： エスクローは絶対に省略しないでください。手数料は通常価格の約0.06%を折半で、NT$15,000,000の物件なら双方NT$4,500ずつ。これでお金と名義が同時に移ることが保証されます。売主に代金を直接振り込むよう求められたら、その取引から手を引いてください。エスクローの解説をご覧ください。
ステップ3：住宅ローンと対保
契約したらすぐ銀行に申し込み、用印を待たないでください。銀行は給与振込記録、源泉徴収票、信用情報（聯徴）を確認し、物件を査定します。融資比率は購入価格ではなく査定額に対して適用されるため、高く買いすぎた分は銀行が補ってくれません。承認後は対保（對保、ローン契約の締結）です。金利、期間、据置期間、繰上返済の制限期間と違約金を一行ずつ確認します。その後、抵当権がローン額の1.2倍で設定されます（標準的な実務です）。銀行の融資金は所有権移転の後にのみエスクローへ入金されます。
当社の見解： 2〜3行に同時に申し込み、担当者の人当たりではなく融資条件で選んでください。転職のはざまにある方や収入構成が複雑な方は、先に収入証明を補強するか、連帯債務者を加えましょう。
外国籍の方へ： 中国語ページでは新青安ローン3.0（新青安3.0）を紹介していますが、これは戸籍（戶籍）を持つ中華民国国民向けの政府施策です。戸籍がなければ一般に適用されないため、通常の銀行住宅ローンを前提に計画し、外国籍の購入者に対応する金融機関は当社にお尋ねください。返済負担率と住宅ローンをご覧ください。
ステップ4：納税、所有権移転、旧ローンの完済
納税（3〜4週目）。 買主は契税（契稅、建物評定現在価値の6%）、印紙税、登記費用、地政士報酬を支払います。売主は土地増値税（土地增值稅。自用住宅の10%税率は戸籍と結びついているため、外国籍の所有者は一般税率で計画を）を納め、移転後に房地合一税（房地合一稅）を申告します。
所有権移転（4週目）。 地政士が地政事務所で所有権移転を申請し、同日にあなたの抵当権を設定します。これで物件はあなたの名義になりますが、お金はまだ動いておらず、売主は代金を受け取っていません。これこそがエスクローの設計どおりの働きです。
完済と支払い（5週目）。 売主の多くはまだ住宅ローンを抱えています。あなたのローン資金がエスクローに入金され、旧ローンが完済・抹消され、権利関係がきれいになったことを確認してから、ようやく残額が売主に支払われます。順序を誤れば大惨事、正しければ日常業務です。
ステップ5：物件確認と引き渡し（6週目）
一つずつ確認します。壁・床・天井のひび割れや水染み、給排水と電気配線、ドア・窓・金具、契約で約束した家電、水道・電気・ガス・管理費の精算と名義変更、すべての鍵・入館カード・リモコン。問題が見つかったら鍵を受け取らず、先に修繕か代金の一部留保を交渉してください。鍵を受け取った時点で交渉力はなくなります。物件確認チェックリストをご覧ください。
当社の見解： 物件確認は、ひび割れ、水染み、床の傾きが最も分かりやすい日中に、できれば雨の直後に行いましょう。漏水がその場で現れます。当社は立ち会うすべての引き渡しに完全なチェックリストを持参します。
必要な現金は頭金だけではありません
80%のローンを使う場合、必要な現金の合計は価格のおよそ28〜33%です。初めて買う方の多くは頭金の20%を貯めても、税金、仲介手数料、リフォーム予備費の8〜13%を忘れがちです。
| 項目 | 金額または計算式 | 時期 |
|---|---|---|
| 斡旋金（定金に転換） | 通常価格の1〜2% | 申込み時 |
| 契約金＋用印・納税時の支払い | それぞれ価格の約10% | 1週目／2〜3週目 |
| 契税 | 建物評定現在価値×6% | 納税段階 |
| 印紙税 | （建物評定現在価値＋公告土地現在価値）×0.1% | 用印時 |
| 登記費用 | （申告地価＋建物評定現在価値）×0.1%＋権利証手数料 | 移転登記時 |
| 地政士報酬 | 約NT$25,000（難易度による） | 各段階 |
| エスクロー手数料 | 価格×0.06%、折半 | 契約時 |
| 買主側の仲介手数料 | 通常1〜2%（契約による） | 引き渡し時 |
最も多い失敗は払いすぎではなく、手元資金をすべて頭金に回してしまい、引き渡し後にエアコンも買えなくなることです。計算ツールは中国語ページ（リンク）にあり、評定現在価値を価格の10分の1として税金と費用を試算します。詳しい内訳は売買にかかる費用をご覧ください。
よくある質問
契約時に本票を2枚書くのはなぜ？普通のことですか？
はい、双方を守るためです。1枚は買主が正当な理由なく手を引いた場合に備えて契約金を担保し、もう1枚は移転後の残代金を保証します。完了後は地政士がその場で破棄するので、流通することはありません。
エスクローは必須？費用は？
必ず使ってください。価格の約0.06%を折半で、NT$15,000,000の物件なら各NT$4,500です。手続き全体で最も費用対効果の高い保険です。
銀行の審査が遅く、引き渡し日に間に合わなかったら？
契約書で引き渡し日に十分な幅を取り、必要なら延長条項を加え、契約直後に申し込んでください。繁忙期（年末や金利変動の前後）は承認に1か月以上かかることもよくあります。
中古住宅の購入にはどれくらいかかりますか？
約6〜8週間です。契約から用印まで2週間、納税と移転登記で2週間、完済から引き渡しまで2週間。旧ローンの完済、税の優遇申請、銀行の繁忙期があれば2〜4週間を足してください。
現金は価格の何%必要ですか？
80%のローンなら、頭金20%、税金・仲介手数料・エスクローで約3%、リフォームと予備資金で5〜10%、合計でおよそ28〜33%です。
貯金が足りません。もっと高い比率で借りられますか？
相談はできますが、無理は禁物です。新青安ローン3.0は最大80%まで融資します（世帯類型によりNT$10,000,000〜NT$15,000,000の上限、期間は最長40年、戸籍が必要）。一般の銀行も条件の良い申請者にはまれに80%超を提示します。融資比率が高いほど月々の返済は重くなり、査定額との差は現金で埋める必要があります。月々の返済を世帯収入の3分の1以下に抑えるところから逆算してください。
専門家と一緒に進めましょう
当社には地政士の有資格者が3名在籍し、申込みから引き渡しまで地政士と担当アドバイザーが同席します。判断はあなた、書類は当社が守ります。お問い合わせいただくか、購入ガイドからご覧ください。