台中で新築を買うにしても中古を買うにしても、購入を決めたら住宅検査（驗屋）が待っています。2つは目的が違います。新築の検査は「契約どおりに建てられているか、建設会社が直すべき欠陥は何か」を確かめるもの。中古の検査は「隠れた問題はないか、その価格に見合うか」を確かめるものです。内見チェックリストは内見時に目で確認することを扱っています。このガイドは、購入を決めた後、引き渡しや署名の前に行う正式な検査についてです。以下の2つのリストは印刷して現場でチェックできます。
3つの数字
- 12項目：新築のリスト。契約書と図面に照らして確認。
- 12項目：中古のリスト。見えない問題を見つける。
- 5%：予約販売物件の引き渡しで、補修が再検査に合格するまで留保できる価格の割合。
（内政部の予約販売契約の強制記載事項に基づく。2026年9月20日更新。）
新築と中古の検査の違い
新築の検査は、住宅を契約書、図面、建材設備表と照らし合わせ、欠陥は建設会社が直します。中古の検査は、雨漏り、構造、電気など目に見えない問題を探し、その結果で買うかどうか、いくらで買うかを決めます。
| 新築 | 中古 | |
|---|---|---|
| 目的 | 契約どおりか。建設会社が直すべき欠陥は | 重大な問題はないか。価格に見合うか |
| 基準 | 売買契約書、建材設備表、間取り図 | 不動産説明書（不動產說明書）、建物現況確認書 |
| 問題が見つかったら | 点検表に記載し、期限内に補修、再検査 | 価格交渉、補修の要求、または見送り |
| 時期 | 引き渡し前 | 署名前、または契約書の検査条件に基づいて |
（新築の欄は予約販売契約の強制記載事項に基づく。2026年9月20日更新。）
新築の検査チェックリスト（12項目）
核心は、契約書と図面に照らして1項目ずつ確認することです。問題があれば点検表に記載し、期限内に補修、再検査を受けます。
- すべてのドアと窓を開閉・施錠し、閉めたときに光が漏れないか、金物に傷がないか確認。
- 床と壁のタイルをすべてコインや打診棒で叩き、浮きの音がしないか聞く。
- 水平器やレーザーで壁の凹凸、ひび割れ、補修跡を確認。
- すべての蛇口を同時に開けて水圧と接合部からの漏れを確認。
- トイレを3回ずつ流し、水勢、給水、便器の根元が乾いているかを確認。
- 浴室とバルコニーの床に水を流し、排水口に向かって流れるか、溜まるかを確認。
- 建設会社の指示に従い浴室とバルコニーに水を張り、翌日に下階の天井と隣接する壁を確認。
- コンセントテスターで全コンセントの接地と極性を確認。
- 分電盤のブレーカーを1つずつ落とし、回路の表示が図面と一致するか確認。
- ネットワーク、テレビ、インターホン、オートロックの各端子をすべてテスト。
- 煙感知器、スプリンクラーヘッド、警報器の数と位置が図面どおりで、遮られていないか確認。
- 部屋の寸法を間取り図と照合し、共用施設を契約書と広告図面と照合。
強制記載事項により、建設会社は検査時に点検表を提供しなければならず、欠陥はそこに記載され、期限内に補修されます。買主は総額の5%を自己資金から引き渡し留保金として留保でき、補修が再検査に合格した後に支払います。登記された総面積の差が3%を超える場合、買主は契約を解除できます。引き渡し後、構造部分は15年、固定建材と設備は1年の保証があります。共用部分の持分の計算方法は公設比をご覧ください。
中古の検査チェックリスト（12項目）
核心は、見えないものを見つけることです。雨漏り、構造、電気、違法増築、海砂、放射線。そのうえで価格が妥当かを判断します。
- すべての天井、窓枠の角、浴室の外壁を撮影し、水染みや湿気を記録。
- 塗り直したばかりの壁は疑ってかかり、水分計で含水率を測る。
- 梁、柱、壁に45度の斜めのひび割れや貫通したひび割れがないか探し、位置と長さを撮影。
- すべての蛇口を同時に開けて水圧を確認し、お湯に錆色が出ないか確認。
- すべての流し、床排水口、トイレに水を流し、ゴボゴボという音がしないか聞く。
- 分電盤を開けて、主ブレーカーのアンペア数、ブレーカーの有無、接地を確認。
- 全コンセントの緩みと接地を確認。
- 屋上とバルコニーを使用許可（使用執照）の図面と比べ、増築やバルコニーの囲い込みが登記されているか確認。
- 民国71〜73年（1982〜1984年）完成の建物は、核能安全委員会の放射線建物データベースで確認。
- 給湯器が屋外または換気のよい場所に設置され、ガス管が密閉された収納の中に封じ込められていないか確認。
- 天井の点検口を開け、造り付け収納の背板をめくって隠れた水跡を探す。
- 元の間取り図と照らして耐力壁と間仕切り壁を見分け、撤去したい壁が撤去可能か確認。
当社の見解： 中古住宅で問題が見つかっても、買うなという意味ではありません。補修費用を購入申込額に織り込め、という意味です。雨漏り補修や分電盤交換の見積もりは、価格交渉に持ち込める最も強い根拠です。申込の仕方は斡旋金、ひび割れはせん断ひび割れ、雨漏りは雨漏りをご覧ください。
自分で検査するか、専門業者に頼むか
リストにある目視と水のテストはご自身でもできます。壁の中の漏水、タイルの浮きの割合、回路の接地は機器と経験が必要で、専門の検査会社に任せたほうが安全です。業者は赤外線サーモグラフィ、水分計、打診棒、レーザー水平器、コンセント回路テスター、騒音計、ホルムアルデヒド測定器を持参し、建設会社や売主との交渉に使える書面の報告書を出します。
多くは坪（ピン、約3.3㎡）単位の面積で料金を計算し、基本料金と再検査料金がかかります。市場の相場は1坪あたり数百元から約NT$1,000、または1戸あたりNT$10,000〜NT$20,000で、広さと範囲によって変わります。まず見積もりを取ってください。
いつ検査し、その後どうするか
新築：引き渡し通知の後、残代金を支払う前に検査します。問題は点検表に記載し、留保金は再検査に合格してから支払います。購入の流れをご覧ください。
中古：購入申込の前、または署名の前に検査します。時間がなければ、「検査で重大な瑕疵が見つかった場合、買主は契約を解除または減額できる」といった条項を契約書に加え、署名時に建物現況確認書を1項目ずつ確認してください。
問題が見つかったら：新築なら建設会社が補修します。中古なら補修見積もりをもとに交渉するか、補修を求めるか、民法上の売主の瑕疵担保責任に頼ります。住宅の種類の選び方は中古・予約販売・新築の比較をご覧ください。
当社の見解： 最悪の検査は、検査はしたのに記録を残さなかった検査です。すべての項目を撮影し、点検表や契約書の添付書類に記録してください。そうしないと、後で頼れるものが何もありません。
よくある質問
検査では何を確認しますか？
新築：ドアと窓、タイルの浮き、壁の平滑さ、給排水、床の勾配、水張りによる防水、分電盤と回路、弱電端子、消防設備、図面との面積照合。中古：雨漏りと湿気、構造のひび割れ、水圧と排水、分電盤の容量、違法増築、海砂と放射線、給湯器、造作の裏の隠れた空間。
新築は必ず検査すべきですか？
強くおすすめします。引き渡し後は点検表が唯一の証拠になるからです。予約販売契約の強制記載事項により建設会社は点検表を提供しなければならず、買主は補修が再検査に合格するまで価格の5%を留保できます。
検査費用はいくらですか？
多くは面積単位で、1坪あたり数百元から約NT$1,000、または1戸あたりNT$10,000〜NT$20,000に再検査料金が加わります。広さと範囲で大きく変わるため、見積もりを取ってください。
中古住宅はいつ検査すべきですか？
理想は購入申込の前か署名の前です。時間がなければ、重大な瑕疵がある場合の解除や減額など、検査条件を契約書に書き込んでください。
新築は契約との照合、中古は問題探し
新築は契約書と図面に照らして1項目ずつ確認し、欠陥は建設会社に直させます。中古は機器を使って雨漏り、構造、電気を調べ、その結果を購入申込額に反映させます。2つのリストを印刷して現場へ持っていきましょう。検査に担当者の同行をご希望ならお問い合わせください。