中古住宅（中古屋）、プレセール住宅（預售屋）、新築完成済み住宅（新成屋）。どれが一番良いということはなく、今のご状況によって答えが変わります。早く入居したい、実物を見て買いたいという方には中古か新築完成済みが向いています。資金を分散させたい、待つ余裕がある方にはプレセールも選択肢ですが、2026年に台中、嘉義、桃園で建設が停滞した案件が出たことで、慎重になる買主が増えています。本ガイドでは、引渡しまでの期間、価格交渉の余地、融資比率、買主保護を比較し、行政院が2026年5月に強化したプレセールの履約保証制度も解説します。
3つのタイプをひと言で
- 実物を見て買う： 中古住宅は価格交渉ができ、すぐに入居できます。
- 資金を分散する： プレセール住宅は引渡しまで2〜4年かかります。
- 真新しい： 新築完成済み住宅は建設会社の保証が付き、すぐに入居できます。
（内政部のプレセール契約の強制記載事項に基づく。2026年7月時点のデータ）
定義
中古住宅は、人が住んだことがあり登記履歴のある住宅で、築数年のものから数十年のものまであります。完成済み住宅の標準的な手続き、つまり三書一約（署名する書類を参照）と、移転登記まで代金を第三者口座で預かる履約保証（エスクロー）を使って売買します。新築完成済み住宅は、完成して使用許可（使用執照）を取得し、長期間の居住歴がない住宅です。手続きは中古と同じですが、状態は新品で、通常は建設会社の保証期間内です。プレセール住宅は着工前または建設中に販売される住宅です。買主は建設会社とプレセール契約を結び、完成後に引渡しを受けます。手続きも保護の仕組みも異なります。
| 中古住宅 | 新築完成済み | プレセール | |
|---|---|---|---|
| 引渡し | 成約から1〜3か月 | 成約から1〜3か月 | 契約から2〜4年 |
| 実物を見られるか | 実際の間取りと採光 | 実際の間取りと採光 | モデルルームと販売センターのみ |
| 支払い | 契約後に自己資金を一括で用意 | 契約後に自己資金を一括で用意 | 工事の進捗に応じた分割で負担を分散 |
| 状態 | 築年数次第。リフォームや検査が必要な場合あり | 新品、通常は保証付き | 新品だが、完成まで施工品質は未確認 |
| 取引相手 | 買主側で交渉する仲介担当者 | 仲介担当者または建設会社の販売チーム | 建設会社の販売チーム、単一の定価 |
| 安全の仕組み | 三書一約と履約保証 | 三書一約と履約保証 | 5種類のプレセール履約保証のいずれか（後述） |
当社の見解： 中古と新築完成済みは手続きがほぼ同じで、違いは築年数です。プレセールはまったく別の考え方で、将来完成するという約束を買うことになります。資金負担は軽い一方、施工品質と工期のリスクを負います。
引渡しまでの期間と価格交渉の余地
中古や新築完成済みは、条件がまとまってから書類、融資実行、移転登記まで通常1〜3か月です。引っ越し日が決まっている方、賃貸契約の満了が近い方、家族が増える方に向いています。プレセールは完成を待つ必要があり、契約から2〜4年が一般的です。その間に価格が上がることもあれば、仕事や家族などご自身の状況が変わり、当初の計画が合わなくなることもあります。
資金面では、プレセールは工事の段階ごとに支払いが分かれるため、1回あたりの負担は軽くなります。中古や新築完成済みは、契約後の短期間に自己資金の全額を用意する必要があり、負担が集中します。自己資金の計算は頭金をご覧ください。
融資比率と支払い方法
中古と新築完成済みは完成済みの住宅なので、銀行は実際の状態と地域の相場に基づいて融資します。新青年安心住宅ローン3.0（新青安3.0）などの政策ローンも主に完成済み住宅が対象です（一部のプレセールは、より厳しい条件で対象）。融資比率は一般に60〜80%で、信用状況、負債比率、物件によって変わります。負債比率と住宅ローンをご参照ください。
プレセールは通常、建設会社と提携する銀行で融資を受け、工事の進捗に応じて段階的に実行されます。最終的な融資比率は完成間近の正式な鑑定後に決まります。契約時に示される比率はあくまで目安で、最終承認額が不足すると、最も苦しいタイミングで必要な現金が一気に増えます。これはプレセール購入者によくある盲点です。
外国籍の方へ： 新青年安心住宅ローンは戸籍（戶籍）を持つ中華民国国民向けで、それ以外の方には基本的に適用されません。一般の銀行住宅ローンを前提に計画し、外国籍の買主に対応する金融機関は当社にお尋ねください。
プレセールの履約保証：5つの仕組みと2026年の改正
内政部の「プレセール住宅売買定型化契約の記載すべき事項及び記載してはならない事項」（預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項）により、建設会社は5種類の履約保証のいずれかを採用しなければなりません。不動産開発信託（土地と資金を信託口座で管理）、価金信託（支払われた代金を信託し、工事費にのみ払い出し）、価金返還保証（引渡しできない場合に金融機関が返金を保証）、同業者による連帯保証（同等規模の建設会社が完成を保証）、業界団体による連帯保証制度です。
2025年に嘉義、桃園、台中で建設停滞が相次いだことを受け、行政院消費者保護会は2026年5月14日に3つの強化改正を承認しました。買主の支払いは原則として買主が信託口座または保証口座へ直接入金すること、その資金は工事費と関連税のみに使えること、そして同業保証者や業界団体の保証者は完成・引渡しまで工事を引き継がなければならないことです。建設会社が破綻した場合の買主の立場は、以前より明確になりました。
当社の見解： プレセールを見学する際は、どの仕組みが適用されるか、信託口座または保証口座の名義と番号を契約書に明記するよう求めてください。新ルールでは、支払いはその口座へ直接入金するのが原則です。販売担当者の説明があいまいだったり提示できなかったりする場合は、警告と受け止めて他を検討しましょう。
あなたに合うのはどれか
早く入居したい、実物を見て買いたい方： 中古か新築完成済み。間取り、採光、棟間距離を確認でき、実価登録（実勢取引価格の公開データ）と比べて価格を判断しやすく、引渡しも早いです。
資金を分散したい、待つ余裕がある方： プレセールを検討する価値があります。工事段階ごとの分割払いで一括負担は軽くなりますが、履約保証の仕組みを確認し、実績のある建設会社を選び、2〜4年の待ち期間とその不確実性を計画に織り込んでください。
保証が欲しく、早く入居したい方： 新築完成済みが折衷案です。新品で通常は保証付き、中古と同じくらい早く引き渡されますが、同じ地域の中古より価格はやや高めなのが一般的です。
当社の見解： 中古や新築完成済みでは、仲介担当者が価格比較、交渉、内見、物件検査まで一貫して買主側に立ちます。プレセールでは建設会社の販売チームと単一の案件について話すことになり、交渉の余地はほとんどありません。価格の確認や物件の検査を味方にしてもらいたいなら、仲介を通じた中古か新築完成済みのほうが現実的です。
よくある質問
プレセールと完成済み、どちらが安全ですか？
リスクの種類が違います。完成済み住宅には物件の状態と権利関係のリスクがあり、プレセールには完成と建設会社の支払い能力のリスクがあります。2026年5月以降、プレセールの履約保証では資金の分別管理と完成義務が求められるようになり、保護は以前より明確です。実績ある建設会社を選べば、リスクはさらに下がります。
プレセールの5つの履約保証とは何ですか？
不動産開発信託、価金信託、価金返還保証、同業者の連帯保証、業界団体の連帯保証です。建設会社はいずれかを採用して契約書に記載しなければなりません。どれが適用されるか、口座名義と番号が書かれているかを確認してください。
中古住宅はプレセールより必ず安いですか？
必ずではありません。同じ地域で条件が同等なら、中古の単価は新築完成済みやプレセールより低いのが通常ですが、リフォームが必要な古い住宅は、リフォーム費を加えると新築完成済みと総額が変わらないこともあります。リフォーム予算を含めて比較してください。
新築完成済みは中古とプレセールのどちらに当たりますか？
どちらでもなく、独立した区分です。完成して使用許可を取得し、長期居住歴がない住宅です。手続きはプレセールではなく完成済み住宅と同じ（三書一約、履約保証）です。
プレセール案件で建設会社の破綻リスクをどう判断しますか？
その建設会社の完成実績と公開されている財務情報を確認し、契約前に履約保証の仕組みと口座情報が明記されているかを確かめてください。台中、嘉義、桃園ではここ数年、建設停滞案件が出ています。安定した実績のある建設会社を選ぶのが、リスクを下げる最も直接的な方法です。
まずは時期とリスク許容度、タイプはその後で
誰にとっても正しい答えはありません。いつ入居したいか、資金をどう用意するか、どの程度の不確実性を受け入れられるかから考えてください。早く入居したく実物を見たいなら中古か新築完成済み。待てて資金を分散したいならプレセールで、履約保証の仕組みを確認したうえで。選んだ後に見るべき点は内見チェックリストで解説しています。ご相談はお問い合わせからどうぞ。