台湾の定期賃貸借と不定期賃貸借：契約満了で何が起きるか

「契約期間が終わったのに入居者がまだ住んでいます。不定期賃貸借になったのでしょうか？」答えは、はいです。期間満了後も入居者が物件を使い続け、家主がすぐに異議を述べないか、家賃を受け取り続けた場合、台湾の実務では黙示の更新（默示更新）とみなされます。契約は不定期賃貸借（不定期租賃）となり、そこから物件を取り戻すには、はるかに多くの手続きと時間がかかります。

このガイドでは、両者の違い、3つの法的な落とし穴、満了前に家主が取るべき4つのステップ、そして通知期間を解説します。入居者の方もぜひお読みください。

定期と不定期：何が違うのか

不定期賃貸借とは、終了日の定めがない賃貸借、または期間が満了したのに新しい契約を結んでいない賃貸借のことです。民法第451条（民法第 451 條）により、期間満了後も入居者が住み続け、家主が直ちに反対の意思を示さなければ、契約は期間の定めなく継続したものとみなされます。誰も何にも署名しません。自動的にそうなります。

よくある誤解は「契約は自動的にもう1年更新される」というものです。そうなるのは、契約書に明示的な自動更新条項がある場合だけです。条項がなければ、満了によって不定期賃貸借が生じ、家主はもはや「更新しません」と言うだけでは済まず、法定の事由が必要になります。ですから、更新か終了かは終了日より前に決着させなければなりません。

不定期賃貸借の3つの法的な落とし穴

落とし穴1：解約したいだけでは解約できない

一般に、不定期賃貸借は家賃の支払周期に応じた通知で解約できますが、住宅の賃貸借には特別法と土地法も適用されます。実務上、家主には通常、法定の事由と正しい手続きが必要です。一定の基準に達した家賃滞納、同意のない転貸、約定した用途への違反、家主自身の居住や建て替えの必要などです。

落とし穴2：手続きが遅く、時間がかかる

通知を出し、存証信函（存證信函、郵便局を通じて内容と配達日を記録する書面。日本の内容証明郵便に相当）を送り、必要なら訴訟と強制執行へ進むまで、数か月以上かかるのが一般的です。賃貸借契約書、滞納や違反の証拠、送付と受領の証明、引き渡し時の写真と動画を保管しておかないと、さらに長引きます。

落とし穴3：自力救済は違法で、実際のリスクがある

法的手続きが終わるまでは、水道や電気を止める、鍵を交換する、無断で立ち入る、入居者の荷物を片付けるといった行為は、どれほど急いで物件を取り戻したくても、住居侵入罪や自由妨害罪などの刑事罰に問われる可能性があります。

家主が身を守るための4ステップ

1. 満了の2〜3か月前に連絡する。 存証信函など記録が残る書面の方法を使います。更新するかどうか、その条件、引き渡し日を伝えます。更新しない場合は、満了で契約が終了し退去が必要であることを明確に伝えます。
2. 契約書をはっきり書く。 「期間満了により終了する」「更新には新たな契約書への署名を要する」と記載します。「自動更新」やあいまいな表現は避けます。更新時は対面で新しい契約書に署名し、物件の状態を改めて記録します。
3. すでに不定期になっている場合は、 法律に従って解約を通知し、家賃の周期に応じた通知期間を満たし、送達の証明を保管します。
4. 必要なら裁判所を通す。 滞納、違反、妨害の証拠を集め、交渉を試み、それでも解決しなければ民事訴訟、続いて強制執行へ進みます。

当社の見解： 賃貸借契約を公証し、当事者が逕受強制執行（直接の強制執行を受けること）に同意する旨を記載しておけば、滞納や退去拒否に直面した家主は、先に訴訟で判決を得なくても、公証書に基づいて強制執行を申し立てられます。賃貸借契約の公証のガイドをご覧ください。お問い合わせページから契約の数字をお送りいただければ、担当者が公証費用を試算します。

不定期賃貸借の通知期間

これは一般的な実務のまとめです。契約書と強行法規が優先します。

更新しない旨の通知の例

ひな形はお問い合わせページからご請求いただけます。要点は、物件と契約締結日を特定し、満了日を示し、契約は満了で終了し更新しないことを入居者に通知し、その日にすべての費用を精算し鍵をすべて返却して引き渡すよう求めることです。存証信函または配達証明付きの郵便で送り、LINEやメールでもフォローしてください。

解約・回収の法定事由

民法上のよくある事由（例）

• 家賃滞納が一定額に達した場合。 実務では、滞納額の合計が家賃2か月分に達することが、契約解除の重要な基準です。
• 同意のない転貸。 入居者が許可なく他人に転貸した場合、家主は契約を解除できます。
• 用途違反または重大な損害。 約定の用途に反する使用、物件の損傷、近隣への迷惑行為があり、催告後も改めない場合。

土地法に列挙されたよくある事由（建物の場合）

• 家主または直系親族が居住する必要がある場合（通常は、ほかに自己所有の住宅がない、または真に必要があることが条件）。
• 建て替え、改修、解体（都市計画による場合、または真に必要な場合）。
• 契約違反、違法使用、滞納、その他列挙された状況。

これらの事由は法定の要件と手続きを満たす必要があり、自由に物件を取り戻せる免罪符ではありません。

当社の見解： 「自分で住むために物件を取り戻す必要がある」は家主が最もよく主張する事由ですが、実務では通常、家主にほかに住める家がないことが求められます。この事由に頼る前に、要件を満たすか専門家に相談してください。主張が認められなければ、紛争が長引くだけです。

入居者にとっての意味

終了日以降も住み続けたいなら、自動継続に頼らず、新しい契約書への署名を求めてください。不定期賃貸借なら、月払いの場合1か月前の通知で退去できますが、家賃の改定には書面の根拠がなくなります。契約がどのような状態であれ、家主は法的手続きなしに水道・電気を止めたり、鍵を交換したり、荷物を運び出したりすることはできません。

よくある質問

契約書に「満了により終了」とあるのに、入居者が住み続け、私も家賃を受け取っていました。不定期になりましたか？

その可能性があります。入居者が使用を続け、家主がすぐに異議を述べないか家賃を受け取り続けると、実務上は不定期とみなされる傾向があります。満了日に引き渡しを完了させるか、更新しない旨を書面で伝えてください。

不定期賃貸借の解約には必ず法定事由が必要ですか？

原則として家賃の周期に応じた通知で解約できます。ただし住宅の賃貸借には特別法と土地法が適用されるため、自己使用や建て替えといった事由は要件を満たす必要があり、該当する場合は十分な通知期間または補償が必要です。

何か月滞納すれば解約できますか？敷金を家賃に充てられますか？

実務では、滞納の合計が家賃2か月分に達することが重要な基準とされます。敷金は担保であり家賃ではありません。入居者が敷金との相殺を主張しても、家賃の遅延とされる可能性があります。

入居者を退去させるために水道・電気を止めたり鍵を交換したりできますか？

できません。このような自力救済は、住居侵入や自由妨害を含む刑事上のリスクを伴います。通知、解約、訴訟、強制執行という合法的な順序を踏んでください。

更新しない旨の通知は存証信函で送らなければなりませんか？

必ずしもそうではありませんが、記録が残り送達を証明できる方法を使い、LINEやメールでも補強してください。

まとめ

不定期賃貸借を避ける最も効果的な方法は、満了の2〜3か月前に連絡し、更新するかどうかを明確に伝え、満了日に引き渡しを完了させることです。賃貸トラブルと退去時の立会いガイドもご覧ください。お問い合わせページから契約の終了日をお知らせいただければ、更新や回収のスケジュールづくりをお手伝いします。その他のガイドは賃貸ガイドにあります。